전주지방법원 2025타경792. 무주군 설천면 청량리 하엽마을 내 및 비례마을 북동측 근거리에 있는 주택·창고와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 박우만이고, 신청채권자는 설천신용협동조합이며 청구액은 29,611,789원입니다. 말소기준은 1996.08.01. 설천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼, 등기상 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 낙찰자가 그 채무를 떠안지는 않습니다.
그러나 권리 소멸 여부와 물건의 투자성은 별개입니다. 이 사건은 주택 한 채만 단순히 매각하는 형태가 아닙니다. 주택 및 창고, 여러 토지와 제시외 건물이 일괄매각되고, 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 일부 토지는 지분 1/2만 매각되며 공부상 대지인 토지가 현황상 도로로 이용되고, 건물 한 동은 공부상 40.66㎡와 실측 63.9㎡가 서로 다릅니다. 최저가의 할인율보다 경계·점유·이용관계와 실물 범위를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 설천면 청량리 872-3 · 전북특별자치도 무주군 설천면 하엽길 38-29 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 · 주택 · 차양 · 주택 일부 · 현관 |
| 소유자 | 박우만 (2019.04.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,455,950원 / 68,219,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 설천신용협동조합 / 29,611,789원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 정보 | 655.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 37,900원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수는 0원
말소기준인 설천신용협동조합 근저당권은 1996.08.01. 설정됐으며, 2008.12.24. 채권최고액이 50,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤의 소유권 변동과 2023년 근저당권·가압류·가처분, 2025년 경매개시결정은 매각으로 정리되는 후순위 권리입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 검증은 없다
현재 최저매각가는 68,219,000원으로 감정가 97,455,950원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 동일 지역·유사 물건의 최근 거래 평균이나 최신 거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 68,219,000원 | 66,591,058원 | 216,012,583원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 47,753,300원 | 46,493,741원 | 236,109,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 33,427,309원 | 32,425,617원 | 250,178,024원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 늘지만 낙찰자의 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 실제 가치가 확보되는 것은 같은 의미가 아닙니다. 지분 토지와 현황도로, 매각 제외 물건, 건물 면적 차이를 반영한 개별 가치 산정이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,627,942원 |
| 1. 근저당 · 설천신용협동조합 | 미상 | 0원* |
| 2. 가압류 · 주식회사 지에스위너비전 | 15,500,000원 | 15,500,000원 |
| 3. 근저당 · 설천새마을금고 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 4. 근저당 · 한정욱 | 80,000,000원 | 45,091,058원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 35,487,695원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 | 45,444,596원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 8,019,633원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 전북신용보증재단 | 13,280,622원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 구천동농업협동조합 | 60,245,850원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 구천동농업협동조합 | 18,625,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 말소기준 근저당권은 채권액 미상으로 예상배당 계산에서 제외됐습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각 범위 — 일괄매각과 제외 물건을 구분하라
- 일괄매각. 주택·창고와 토지를 함께 매각하며 제시외 건물 ㉠~㉤도 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 5 지상에 있는 제시외 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 지분매각. 목록 6 대지는 전체가 아니라 지분 1/2만 매각됩니다.
- 면적 차이. 건물 기호 1-나는 공부상 40.66㎡지만 실측 면적은 63.9㎡입니다.
- 현황도로. 목록 6은 공부상 지목이 대지이나 실제 이용 상태는 도로입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하엽마을 내 및 비례마을 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 마을주택·농경지·임야가 혼재하는 시골 주택지대 및 농경지대입니다.
- 교통. 물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물 이용. 기호 1-가는 주택 및 창고, 기호 1-나는 주택으로 이용 중이며 제시외 건물은 차양·주택 일부·현관 등으로 이용됩니다.
- 건물 구조. 목조 함석지붕, 흙벽돌조 스레이트지붕, 강파이프조 차양막지붕, 판넬조, 목조 썬라이트지붕과 아스팔트슁글지붕 등이 혼재합니다.
- 설비. 기호 1-나에 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 최저가 68,219,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 청량리 일대 주택·창고·토지 거래와 개별 토지가치를 조사하세요.
- 일괄매각 경계 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠~㉤과 제외되는 컨테이너의 정확한 위치를 현장에서 구분하세요.
- 지분관계 확인. 목록 6은 지분 1/2 매각이므로 공유자, 도로 이용자와의 관리·사용관계를 확인하세요.
- 면적 차이 확인. 기호 1-나의 공부상 40.66㎡와 실측 63.9㎡ 차이가 허가·과세·사용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 각 건물의 점유 상태를 조사하세요.
- 배당 원본 대조. 설천신용협동조합의 실제 채권액과 설천새마을금고 근저당의 말소 여부를 채권계산서·등기사항으로 재확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에서 가능한 이용행위를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 1996.08.01. 설천신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인과 명시된 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔어도 최근 거래 자료가 없어 시세 메리트를 단정할 수 없고, 일괄매각·제시외 건물·컨테이너 제외·지분 1/2 매각·건물 면적 차이·현황도로가 겹쳐 있습니다. 권리는 소멸형이지만 실물 확인 난도는 높은 사건입니다. 가격이 낮아 보이는지보다 실제로 무엇을 취득하고 어떻게 사용할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
