광주지방법원 2026타경50014. 완도군 금일읍 동백리 53-1의 토지와 단독주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 660.0㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 115,256,000원입니다.
등기부상 말소기준은 2019.08.14. 완도농업협동조합의 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김의선의 근저당권 75,000,000원·45,000,000원과 여러 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 윤경태의 전입일 2019.07.11.이 말소기준보다 앞선다는 점이 별도 변수입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액은 확정적으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50014 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 금일읍 동백리 53-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 660.0㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 계획관리지역 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택 |
| 소유자 | 최미나 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 164,652,100원 / 115,256,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 75,637,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인
말소기준권리인 완도농업협동조합 근저당권 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 권리 자체는 단순하지만, 윤경태는 2019.07.11. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 점유자이며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤경태 | 2019.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 70%지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 불가
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%, 최저매각가 115,256,000원입니다. 2회 유찰 시 80,679,200원(49%), 3회 유찰 시 56,475,440원(34%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,413,584원 |
| 1. 근저당 · 완도농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김의선 | 75,000,000원 | 16,842,416원 |
| 3. 근저당 · 김의선 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 256,422,543원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 완도금일수산업협동조합 | 44,984,883원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 54,277,109원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,027,347원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 15,580,804원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권 총액 593,292,686원 중 112,842,416원이 배당되고, 480,450,270원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원이나, 윤경태의 보증금은 반영되지 않은 미상 항목입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 660.0㎡ 대지, 평지·가로장방·소로한면이며 계획관리지역입니다. 공시지가는 8,210원/㎡입니다.
- 주위환경. 감정요항표에는 ‘금일동초등학교’ 남측 근거리, 소규모 양식장 및 전·임야 등이 혼재한 해안가 농경지대로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인접 아스팔트 포장도로가 있어 지역 내 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수시설·보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 기타. 지상에 태양광설비가 소재합니다.
- 소재지 확인. 사건 소재지는 동백리 53-1이나 감정요항표 위치 설명에는 월송리가 기재되어 있어 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤경태 보증금 확인. 2019.07.11. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 원인과 실제 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각에서 제외되는 제시외 건물 ㄱ, ㄴ에 대하여 법정지상권 성립 여지가 있으나 성립 여부는 불분명합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 수목 2-4 및 제시외 건물 등 2-1, 2-3, 2-6, 2-7은 매각에 포함되고, 목록1 및 일부가 인접지 동백리 58번지에 소재하는 제시외 건물 ㄱ, ㄴ은 제외됩니다.
- 토지가격 제한 반영. 목록1의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격으로 산정되어 있습니다.
- 태양광설비 확인. 지상 태양광설비의 소유관계와 매각 포함 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 시세 자료가 없어 115,256,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 제시외 건물 범위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 인수 위험”
이 사건은 감정가 164,652,100원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 115,256,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2019.08.14. 완도농업협동조합 근저당 이후의 권리는 모두 소멸해 구조가 단순해 보입니다. 그러나 윤경태가 그보다 앞선 2019.07.11. 전입했고 보증금은 미상입니다. 여기에 매각 제외 제시외 건물에 법정지상권이 성립할 여지도 불분명하게 남아 있습니다.
등기권리는 정리되지만, 점유·법정지상권은 아직 미확정. 현재 회차가 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저, 선순위 점유자의 실제 임대차와 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부를 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.
