광주지방법원 2026타경50061. 완도군 노화읍 충도리 290-1의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 정창훈이고, 2014.06.03 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.06.03 노화농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 48,000,000원입니다. 이후 2025년에 설정된 가압류 4건과 2026.02.27 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 이 사건에서 나타나지 않고, 배당 시 후순위 채권자에게 미배당이 발생하더라도 제공된 배당 구조상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것으로 잡혀 있지 않습니다. 권리 쪽보다는 현장 물건의 경계와 매각 포함·제외 범위를 확인하는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 노화읍 충도리 290-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 504.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 정창훈 (2014.06.03 소유권이전 · 원인 2014.06.02 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 150,440,000원 / 105,308,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노화농업협동조합 / 29,869,782원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.03 근저당권 · 노화농업협동조합 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 등기상 과거 2015.04.15 노화농업협동조합 근저당권 72,000,000원이 있었지만 2021.03.08 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.06.03 같은 조합의 근저당권 48,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 농업협동조합중앙회, 완도소안수산업협동조합, 수협은행 등의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 70%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 105,308,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 73,715,600원(49%), 3회 유찰 시 51,600,920원(34.3%)입니다. 다만 이 사건에서는 감정가와 회차별 최저가 외에 실제 시장 거래가격을 직접 비교할 근거가 없으므로, 유찰률만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,308,000원 | 196,407,081원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,715,600원 | 227,452,050원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,600,920원 | 249,168,666원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,312원 |
| 1. 근저당 · 노화농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 134,035,558원 | 55,033,688원 |
| 3. 가압류 · 완도소안수산업협동조합 | 17,738,366원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 14,950,026원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 84,716,819원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 299,440,769원 중 예상배당은 103,033,688원, 미배당은 196,407,081원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 배당 시나리오의 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물적 범위 — 일괄매각과 ‘제외 물건’을 구분해야 한다
매각물건명세서 비고상 이 사건은 일괄매각입니다. 목록1 지상의 제시외 수목 및 제시외 건물(1-1)과 목록2 옥상의 태양광발전설비는 매각에 포함됩니다. 반면 목록1 지상의 비닐하우스와 이동이 용이한 저온창고는 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각
- 목록1 지상의 제시외 수목
- 제시외 건물(1-1)
- 목록2 옥상의 태양광발전설비
- 목록1 지상의 비닐하우스
- 이동이 용이한 저온창고
- 인접 토지와의 경계 불명확
- 필요시 경계 측량 등 별도 확인
⑤ 토지·이용 메모
- 토지. 면적 504.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 포함되고, 농림지역과 농업진흥구역에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 7,180원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 필요시 경계 측량 등 별도 확인이 우선입니다.
- 매각 범위 대조. 제시외 수목·제시외 건물(1-1)·태양광발전설비는 포함, 비닐하우스·이동이 용이한 저온창고는 제외됩니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 거래·현장 가치와 별도로 비교해야 합니다.
- 후순위 미배당 구분. 현재 회차의 채권 미배당 196,407,081원은 매수인 인수액 0원과 구분해서 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황과 실제 경계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현장이 중요한 물건”
등기와 임차 관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.03 노화농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류 4건과 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리보다 현장에 있습니다. 일괄매각이지만 비닐하우스와 이동이 용이한 저온창고는 제외되고, 인접 토지와 경계도 불명확합니다.
현재 최저가는 105,308,000원으로 감정가의 70%지만, 그 할인율 자체가 시장가 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 따라서 이 사건은 권리관계는 비교적 단순, 물적 범위와 가격 검증은 필수로 정리하는 것이 맞습니다. 경계와 포함·제외 물건을 현장에서 확정한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
