전주지방법원 2025타경802. 전주시 완산구 효자동3가 유탑유블레스리버뷰 104동 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설 용도의 음식점으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 45층 건물의 1층에 위치합니다. 현 소유자 유한회사수인컴퍼니는 2023년 12월 1일 매매를 원인으로 거래가 658,295,000원에 취득했고, 2024년 2월 2일 소유권이전과 동시에 전북은행 근저당권 862,500,000원이 설정됐습니다.
이 전북은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 월드주류 근저당권과 국가·전주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김회준의 전입일도 말소기준일보다 늦은 2024년 10월 29일이어서 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 548,310,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 제104동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 음식점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 45층 중 1층 · 위생·승강기·옥내소화전·화재탐지·경보설비 |
| 소유자 | 유한회사수인컴퍼니 (2023.12.01 매매, 거래가 658,295,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,119,000,000원 / 548,310,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 1,033,952,202원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 2024.01경 101호와 102호 사이 경계벽 철거 후 오픈된 상태 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
현재 소유권에 앞서 코리아신탁과 대신자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나, 각각 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 2월 2일 설정된 전북은행 근저당권입니다. 이후의 월드주류 근저당권, 국가 압류, 전주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김회준 | 104동 101호·102호 (305.82㎡) | 주거 | 2024.10.29 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김회준의 전입일은 말소기준일 2024년 2월 2일보다 약 8개월 뒤인 2024년 10월 29일입니다. 따라서 전입신고를 기준으로 한 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 후순위 전입이라는 점에서 매수인 승계 여부에는 영향을 주지 않습니다.
③ 가격·환금성 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 548,310,000원으로 감정가 1,119,000,000원의 49%입니다. 다만 직접 비교할 동일 용도 실거래가 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 상황이므로, 이를 곧바로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다는 근거로 사용할 수는 없습니다.
이 물건은 주거용 아파트가 아니라 중심상업지역의 1층 근린시설이며 음식점으로 이용 중입니다. 상가는 임대료, 공실 가능성, 전용면적, 출입 동선, 가시성, 통합 사용 상태에 따라 가치 편차가 큽니다. 여기에 이미 2회 유찰됐다는 사실은 현재까지 감정가와 1회 유찰 가격에서 매수 수요가 성립하지 않았다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 548,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,883,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 862,500,000원 | 540,426,900원 |
| 2. 근저당 · 유한회사월드주류 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 근저당 채권최고액 합계 902,500,000원을 기준으로 한 예상입니다. 현재 회차의 채권자 총 미배당액은 362,073,100원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농어촌공사 전북지역본부 동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·주상복합아파트가 혼재하는 택지개발지 내 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 대중교통시설 접근성 및 간선도로 연계성을 고려할 때 교통여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 폭 약 12~35미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 업무시설인 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·서부신시가지 지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 1층 근린시설이고 2회 유찰된 물건이므로, 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 명세서의 일괄매각 기재와 101호·102호 통합 사용 상태를 원본 목록 및 현장에서 대조하세요.
- 경계벽 철거. 2024년 1월경 철거된 경계벽의 원상복구 필요 여부, 소방·관리규약 및 사용승인 관계를 확인하세요.
- 점유 실태. 임차인 조사상 주거, 감정평가상 음식점으로 기재된 차이를 확인하고 실제 인도 대상과 영업 여부를 점검하세요.
- 명도 비용. 대항력과 보증금 승계는 없지만, 실제 점유자가 있는 만큼 인도명령·명도 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 가격 검증. 인근 1층 근린시설의 실거래·보증금·월세·공실기간을 조사해 수익환원가와 응찰 상한을 별도로 산정하세요.
- 공동담보. 102호와의 공동담보 관계 및 일괄매각 여부가 배당과 소유권 취득 범위에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금·관리비. 국가와 전주시 압류가 있으므로 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 관리주체에 조회하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각목록 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당과 압류는 소멸합니다. 임차인 김회준도 후순위 전입이어서 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 권리만 보면 인수 0원의 안전한 구조입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가의 49%까지 내려온 가격은 눈에 띄지만, 동일 용도 실거래와 임대수익 검증 없이 이를 저가라고 단정할 수 없습니다. 특히 101호와 102호의 경계벽이 철거돼 있고 점유 용도와 감정평가 이용상태도 서로 다릅니다. 권리는 합격, 가격·현장·환금성은 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 통합 사용 상태와 실제 상가가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.