광주지방법원 2026타경50299. 광양시 중동 수하임2차 201동 21층 2102호 아파트입니다. 2022.11.07 유한회사와이지개발 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김병욱의 주택임차권, 주택도시보증공사 가압류, 여러 신용협동조합 근저당과 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
임차권자 김병욱은 임대차계약일 2023.09.25, 주민등록일 2023.11.15, 점유개시일 2023.12.03, 확정일자 2023.11.15, 보증금 112,500,000원입니다. 전입이 2022.11.07 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 매각으로 임차권등기도 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 이 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 21층 2102호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 28층 건물 중 21층 · 아파트 이용중 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현재 현황 | 2026년 3월 기준 공실 · 체납관리비 1,734,560원 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수는 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김병욱 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2023.11.15 확정 2023.11.15 배당요구 2024.10.14 | 112,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김병욱은 보증기관이나 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 112,500,000원이며 배당요구는 접수돼 있습니다. 다만 우선변제 여부는 확정적으로 기재돼 있지 않아 배당순위를 단정하지 않습니다. 중요한 것은 전입일이 말소기준보다 늦다는 점으로, 미배당 보증금이 생기더라도 매수인에게 승계되는 대항력 보증금은 아닙니다.
③ 가격 검증 — 권리는 안전해도 ‘3.02억이 싼지’는 별도 문제
현재 최저매각가는 감정가와 같은 302,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액은 확인되지 않아, 신건 302,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다.
유찰 시 데이터상 다음 회차 가격은 1회 유찰 241,600,000원, 2회 유찰 193,280,000원입니다. 이 경우에도 매수인 인수액은 각각 0원으로 계산돼 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 296,972,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 112,500,000원 | 0원 |
| 13. 경매개시결정 · 비아신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
302,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 5,028,000원을 제외한 296,972,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 항목은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 23,696,180,282원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 우리은행 근저당 변경등기 및 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 아파트로 이용 중이며, 28층 건물 중 21층 2102호입니다. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공입니다.
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근에 위치하며 주변은 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북측은 광대로, 동측은 왕복 2차로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 점유. 2026년 3월 기준 공실로 조사됐으며 체납관리비는 1,734,560원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 변경등기 재확인. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경된 120,000,000원·공동담보 해제의 법적 범위를 원문에서 대조하세요.
- 임차권 원본 확인. 김병욱의 전입 2023.11.15가 말소기준 2022.11.07보다 늦어 대항력 없음으로 분석되지만, 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 302,000,000원을 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로 현장 중개업소 호가·최근 계약사례 등 별도 가격 검증 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 가격은 241,600,000원, 2회 유찰 가격은 193,280,000원입니다. 각 회차에서도 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 체납관리비. 확인된 체납관리비 1,734,560원의 현재 잔액과 실제 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 공실 재확인. 2026년 3월 기준 공실이므로 입찰 직전 현장 점유가 바뀌었는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 감정평가 관련 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 검증 후”
이 사건의 핵심은 선순위 임차인 인수 문제가 아닙니다. 김병욱의 보증금 112,500,000원은 금액 자체는 크지만 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 현황도 공실이어서 권리·점유 측면의 구조는 비교적 단순합니다.
다만 신건 최저가 302,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 직접 실거래 근거는 없습니다. 여기에 우리은행 근저당의 20,762,000,000원 기재와 같은 날 120,000,000원으로 표시된 변경등기의 범위를 원문으로 대조해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 합격에 가깝지만, 신건 가격은 검증 전까지 보류. 0원 인수라는 장점과 302,000,000원의 가격 적정성은 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
