광주지방법원 2026타경50319. 전라남도 여수시 소호동 1155, 소호로 205에 있는 숙박시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설(드라이브인 무인텔)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물입니다. 토지는 2,001.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 소유자는 추민수이고, 등기상 말소기준권리는 2022.02.23. 설정된 여수농업협동조합 채권최고액 3,240,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당 이후 농협은행주식회사, 농업협동조합중앙회, 신용보증기금, 신보2021제15차유동화전문유한회사, 신보2024제12차유동화전문유한회사의 가압류와 여수시 압류가 차례로 붙었고, 현재 경매개시결정도 후순위입니다. 제공된 권리관계에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있어 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50319 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1155 · 소호로 205 |
| 용도 | 숙박시설(드라이브인 무인텔) + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 2,001.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 추민수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,930,748,060원 / 3,930,748,060원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수농업협동조합 / 3,022,884,276원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 하나은행 근저당권 2건은 2019.08.19. 해지로 말소됐고, 여천농업협동조합 근저당권도 2021.03.23. 해지로 말소됐습니다. 중소기업은행 근저당권 역시 2022.02.23. 해지 후 2022.02.24. 등기 말소가 이뤄졌습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2022.02.23. 설정된 여수농업협동조합 근저당권입니다.
2024.12.19. 여수농업협동조합이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2025.12.17. 취하되어 2025.12.22. 말소됐고, 이후 2026.03.06. 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인은 없으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실질취득은 현재 최저가와 동일
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,930,748,060원이고 유찰은 0회입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액 역시 3,930,748,060원입니다. 다만 숙박시설과 토지를 묶어 매각하는 물건으로, 감정가와 직접 비교할 동일 용도 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 두지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 3,930,748,060원 | 3,889,040,579원 | 1,591,045,748원 | 청구 충족 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,144,598,448원 | 3,110,752,464원 | 2,369,333,863원 | 청구 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,515,678,758원 | 2,488,121,970원 | 2,991,964,357원 | 청구 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 3,930,748,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,707,481원 |
| 1. 근저당 · 여수농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 3,240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 137,586,327원 | 137,586,327원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 472,000,000원 | 472,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 310,500,000원 | 39,454,252원 |
| 5. 가압류 · 신보2021제15차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신보2024제12차유동화전문유한회사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 5,480,086,327원, 예상 배당액은 3,889,040,579원이며 미배당액은 1,591,045,748원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 숙박시설(드라이브인 무인텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 여수시 소호동 디오션리조트 남측 인근이며, 주위는 해안변 숙박시설·단독주택·농경지 등으로 구성된 해안로변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치하여 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층이며 외벽은 드라이비트 및 일부 금속판넬, 내벽은 몰탈위 페인팅·벽지·일부 타일붙임, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방설비와 소화전·화재탐지시설이 소재합니다.
- 토지. 면적 2,001.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 460,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고상 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 제시외 부분의 위치·구조·사용상태를 확인해야 합니다.
- 지번 표기 대조. 등기에는 소호동 1155와 1160-2가 표시되는 반면, 매각물건명세서 비고에는 건물이 공부상 1155, 1162-2 양지상에 소재한 것으로 등재되어 있었고 1155번지로 합병됐다고 기재되어 있습니다. 입찰 전 등기·토지대장·건축물대장·매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 숙박시설 가치 검증. 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 가격을 검증할 수 있는 물건이 아니므로 건물 상태, 영업 가능성, 시설 유지비와 토지가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 후순위 채권 다수. 가압류와 압류가 다수 존재하지만 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조입니다. 다만 실제 매각기일 전 최신 등기 상태는 다시 확인해야 합니다.
- 과거 경매 취하 이력. 2024.12.19. 임의경매개시결정은 2025.12.17. 취하됐고 2026.03.06. 다시 경매가 개시됐습니다. 현재 사건의 진행 상태와 매각조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지·건축물 관련 공부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.02.23. 여수농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다.
그러나 물건 자체는 숙박시설(드라이브인 무인텔)과 2,001.0㎡ 토지입니다. 신건 최저가는 3,930,748,060원이며, 동일 용도의 최근 실거래를 바탕으로 이 가격을 낮다고 판정할 자료는 없습니다. 더구나 제시외 건물이 포함된 일괄매각이고, 지번 관련 표기도 원문 간 대조가 필요한 사안입니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 신건 가격의 적정성과 숙박시설의 경제성 검증 없이는 가격 메리트를 부여하기 어렵다입니다.
