전주지방법원 2024타경35710. 전주시 덕진구 송천동2가 에코시티더샵 103동 2층 204호 아파트입니다. 등기상 소유자는 배연미이고, 말소기준은 2018.03.29 설정된 주식회사하나은행 근저당권 176,000,000원입니다. 이후 2021년과 2022년에 페퍼저축은행 근저당권 3건, 2024년 신한카드·KB국민카드 가압류, 두 건의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
권리의 양은 많지만 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 예상배당에서도 매각가 441,000,000원을 모두 배당에 사용하고 채권자에게 434,190,000원이 지급되는 것으로 계산되며, 채권 미배당액은 197,947,040원입니다. 그러나 이 미배당은 말소기준 이후 채권의 부족분으로, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수부담을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경35710 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 세병로 42, 103동 2층 204호 (송천동2가,에코시티더샵) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 전용면적 기준 | 84.53㎡ · 실거래 비교면적 일치 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 제2층 제204호 |
| 소유자 | 배연미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 441,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 361,608,808원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 근저당 4건이지만 모두 소멸형
말소기준은 2018.03.29 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 2021.03.10·2021.06.04·2022.03.15 설정된 페퍼저축은행 근저당권 3건은 모두 뒤에 있고, 2024년 신한카드 28,185,213원·KB국민카드 6,751,827원의 가압류도 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 441,000,000원 vs 최근 평균 590,875,000원
에코시티더샵은 724세대, 사용승인일은 2018.01.23입니다. 비교 대상은 전용 84.53㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래 12건으로, 2026년 4월부터 7월까지 548,000,000원~630,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 590,875,000원, 최신 거래는 2026.07 578,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.65㎡ | 14 | 578,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 26 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 21 | 627,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 3 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 22 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 22 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 17 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 22 | 582,500,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 1 | 548,000,000원 |
| 2026.04 | 84.65㎡ | 28 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.53㎡ 기준 | 12건 | 590,875,000원 |
현재 최저매각가 441,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 590,875,000원의 74.6%입니다. 또한 최근 12건 가운데 가장 낮은 거래가도 548,000,000원이고 최신 거래는 578,000,000원입니다. 제공된 최근 거래 표본만 놓고 보면 신건 최저가가 실거래 범위 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,810,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 181,200,000원 | 18,190,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 28,185,213원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,751,827원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 632,137,040원 중 434,190,000원이 배당되고, 197,947,040원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 6,810,000원으로 반영돼 있습니다.
④ 회차별 배당 부족 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 441,000,000원 | 434,190,000원 | 197,947,040원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 352,800,000원 | 347,060,800원 | 285,076,240원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 282,240,000원 | 277,488,640원 | 354,648,400원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 197,947,040원에서 285,076,240원, 354,648,400원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 미배당은 낙찰자가 떠안는 임차보증금과 같은 구조가 아니라 채권자의 회수 부족으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 전주화정중학교 서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설과 아파트단지가 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 동부대로가 통과하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 교통조건은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측 및 북서측 왕복4차선 규모 이상의 도로를 통해 단지로 진출입할 수 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 도시개발구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,112,000원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 평균은 590,875,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.03.29 을구 1번 하나은행 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·현장 점유를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 441,000,000원은 최근 12개월 평균 590,875,000원의 74.6%입니다. 2층이라는 개별 층과 내부 상태를 반영해 응찰가를 판단하세요.
- 집행정지 이력. 2025.02.27 집행정지통지 기록과 이후 매각기일 2026.08.10 사이의 절차 경과를 원본 사건기록에서 확인하세요.
- 배당 부족 구분. 채권자의 미배당액이 크더라도 세 회차 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 현장 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않지만 내부 상태와 관리비 등 현장 비용은 별도 확인하세요.
맺으며 — “채권 부족은 크지만, 낙찰자 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 권리의 개수가 아니라 순서입니다. 2018.03.29 하나은행 근저당을 기준으로 뒤에 설정된 페퍼저축은행 근저당 3건과 카드사 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 신건 최저가 441,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 590,875,000원의 74.6%로 가격 위치도 낮습니다.
다만 확인된 임차인이 없다는 사실과 감정요항상 임대관계 미상이라는 기록은 함께 봐야 합니다. 여기에 2025.02.27 집행정지통지 이력까지 있으므로, 권리·가격은 긍정적이되 점유와 절차 상태는 최종 확인이 필요한 사건으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
