전주지방법원 2025타경802. 전주 완산구 효자동3가 유탑유블레스리버뷰 104동 1층 103호로, 감정평가상 근린생활시설 용도의 음식점으로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 유한회사수인컴퍼니이며, 2024년 3월 14일 매매를 원인으로 거래가액 450,744,000원에 취득했습니다. 같은 날 전북은행이 채권최고액 310,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

그 뒤 국민건강보험공단 압류와 전주세무서장 처분의 압류가 순차적으로 등기됐고, 2025년 7월 7일 전북은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 들어온 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기에는 과거 코리아신탁과 대신자산신탁 명의의 신탁 이력이 있으나, 각 신탁등기는 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고 2024년 3월 유한회사수인컴퍼니 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 전북은행 근저당권 310,500,000원입니다. 이후 압류 2건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 부족액은 채무자에게 남을 문제이지 낙찰자가 승계하는 부동산 부담은 아닙니다.

② 점유자 분석 — 실제 조사자 1명, 대상 호수 확인 필요

조사된 실제 점유자는 1명이며, 전입일 2024년 10월 29일은 말소기준인 2024년 3월 28일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 점유자의 보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 다만 조사된 점유 부분은 101호·102호이고 경매 대상은 103호이므로, 현장에서는 103호의 실제 영업자·점유자와 101~103호의 내부 연결 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 부족하다

이 물건은 2회 유찰돼 최저매각가가 감정가 428,000,000원의 49%인 209,720,000원까지 내려왔습니다. 매수인이 승계할 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 209,720,000원입니다.

그러나 비교할 근린시설 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 말할 수는 없습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 거래가 규격화돼 있지 않고, 1층 가시성·전용면적·임대료·공실, 음식점 설비의 활용 가능성에 따라 가치가 크게 달라집니다. 2회 유찰 자체도 시장이 기존 가격에서 매수 결정을 내리지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,720,000원 가정)

현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 기준 104,516,080원이 미배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국농어촌공사 전북지역본부 동측 인근으로, 각종 근린생활시설·업무시설과 주상복합아파트가 혼재하는 택지개발지구 내 상업·업무지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 대중교통시설 접근성 및 간선도로 연계성을 고려할 때 교통여건은 양호한 편입니다.
• 현황. 근린생활시설로서 음식점으로 이용 중이며, 위생설비·승강기·옥내소화전· 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측·동측·북측으로 약 12~35m 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형입니다.
• 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업·업무지대의 1층 근린시설이라는 장점이 있으나, 음식점 영업 상태와 임대수익 자료가 확인되지 않아 주거용 물건보다 매수층과 가치 판단 기준이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 103호 실제 점유 확인. 조사된 김회준의 점유 부분은 101호·102호입니다. 대상 103호의 실제 영업자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 101~103호 내부 연결 확인. 음식점으로 함께 사용 중인지, 벽체·출입구·주방· 전기 및 급배수 설비가 호실별로 독립돼 있는지 확인하세요.
• 시설물 소유관계. 음식점 인테리어·주방설비·간판·덕트 등이 건물에 부합됐는지, 임차인 또는 영업자의 철거 대상인지 구분해야 합니다.
• 수익가치 검증. 실거래 자료 대신 현재 임대료·보증금·관리비·공실기간과 주변 1층 상가 임대조건으로 적정 낙찰가를 산정해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
• 업종 전환 가능성. 중심상업지역과 지구단위계획 규정, 건물 관리규약, 소방·위생설비 조건을 확인해 음식점 외 용도로의 전환 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다

이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 근린시설 실거래와 임대수익 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 여기에 2회 유찰, 음식점 이용 상태, 조사된 점유 호수와 대상 103호의 차이가 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 점유와 수익가치는 현장 검증입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 103호가 실제로 얼마의 임대수익을 만들고, 비었을 때 얼마나 쉽게 다시 임대되는지를 확인하는 데 있습니다.