광주지방법원 2026타경50371. 광양읍 구산리 삼익아파트 102동 206호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김효원이며 2005.09.09. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 과거 한국주택은행과 제일은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 2004년 제일은행의 임의경매개시결정도 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매의 기준으로 제시된 권리는 2026.03.25. 광양삼익아파트입주자대표회의가 신청한 강제경매개시결정입니다.
따라서 현재 등기 흐름만 놓고 보면 매수인이 승계할 근저당이나 임차보증금은 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사서상 2026년 4월 기준 체납관리비 7,500,000원이 기재돼 있고, 2026년 3월분까지의 체납관리비가 이 사건 청구채권 및 배당요구 채권으로 일부 또는 전부 매각대금에서 배당될 수 있다는 점은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 구산리 137-2 삼익아파트 102동 2층 206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 내 2층 |
| 소유자 | 김효원 · 2005.09.09. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양삼익아파트입주자대표회의 / 4,480,329원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 1998년 한국주택은행 근저당 26,000,000원과 2001년 제일은행 근저당 46,800,000원은 모두 과거에 말소됐고, 2004년 제일은행 임의경매개시결정도 2005년 임의경매 매각과 함께 말소됐습니다. 현재 등기상 핵심은 2026.03.25. 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 12.5% 높다
삼익아파트 동일 면적 84.96㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 88,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 86,250,000원, 최신 거래는 2026.03. 80,000,000원입니다. 신건 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 14 | 86,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 11 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 84.96㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2024.01 | 84.96㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 8건 | 86,250,000원 |
전체 12건 거래 범위는 65,000,000원~103,000,000원이고 전체 평균은 88,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 86,250,000원으로 더 낮고, 최신 거래는 80,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -5.7%로 나타나 최근 가격이 낮아진 흐름입니다. 따라서 신건 97,000,000원은 최근 시세보다 저렴한 가격이 아니라, 최근 평균을 웃도는 가격으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 2. 광양삼익아파트입주자대표회의 | 4,480,329원 | 4,480,329원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,373,671원 |
매각가 97,000,000원 가정 시 신청채권자 청구액 4,480,329원은 전액 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 90,373,671원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 제2청사 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 위주의 공동주택과 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물이며, 도시가스 개별난방·승강기·옥내소화전·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 저촉되고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 295,100원/㎡입니다.
- 단지. 삼익아파트는 206세대, 준공일은 1992.02.25.이며 동일 면적 거래가는 65,000,000원부터 103,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균 86,250,000원의 112.5%입니다. 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라는 점을 우선 반영해야 합니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -5.7%이므로, 전체 평균 88,000,000원만 보고 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 체납관리비 확인. 2026년 4월 기준 체납관리비 7,500,000원이 기재돼 있습니다. 매각대금에서 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 관리사무소와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 점유·내부상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입과 확인이 불가능했고, 내부상태는 통상적인 현상과 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
- 회차별 가격. 시나리오상 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원입니다. 현재 신건과 최근 실거래 평균의 차이를 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건은 임차인이 없고 예상 인수액이 0원이며, 과거 근저당과 과거 경매등기도 이미 말소돼 있어 현재 권리구조는 단순한 편입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 86,250,000원의 112.5%이고, 최신 거래는 80,000,000원, 최근 추세는 -5.7%입니다. 여기에 체납관리비 7,500,000원 확인 이슈도 남아 있습니다. 권리는 통과할 수 있지만, 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
