광주지방법원 2026타경50377. 순천 조례동 시대아파트 107동 11층 1107호, 감정 이용상태가 아파트인 물건입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물의 11층, 복도식·남향으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김인순이며 2022년 5월 9일 매매, 거래가액 58,000,000원으로 2022년 5월 11일 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 박소영의 선순위 대항력입니다. 과거 한국주택은행에서 국민은행으로 승계된 근저당은 2016년 5월 27일 이미 말소됐고, 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 것은 2026년 3월 23일의 강제경매개시결정입니다. 박소영의 전입일은 2022년 5월 31일이고 확정일자는 2022년 4월 26일이므로 경매개시보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 임차보증금 73,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 7,300만원이 낙찰가보다 먼저 보인다

과거 을구 1번 근저당은 2016년 5월 27일 해지로 말소됐습니다. 이후 박소영은 2022년 4월 26일 73,000,000원에 확정일자를 받고, 2022년 5월 13일 점유를 시작한 뒤 2022년 5월 31일 주민등록을 마쳤습니다. 2025년 12월 9일에는 같은 금액의 전세권을, 2026년 1월 30일에는 임차보증금 73,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 모두 2026년 3월 23일 경매개시결정보다 앞선 권리관계입니다.

② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 갖춘 1명

박소영은 전입신고가 경매개시보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 배당요구일은 임차권등기일과 같은 2026년 1월 30일입니다. 현 회차 예상배당에서는 집행비용 1,588,000원을 공제한 뒤 보증금에 64,412,000원이 배당되어 8,588,000원이 남습니다. 매각물건명세서의 기재대로 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다.

③ 가격 비교 — 6,600만원이 아니라 실질취득 7,300만원대를 비교해야 한다

시대아파트 대상면적 37.388㎡와 매칭된 최근 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 50,691,666원, 거래 범위는 38,000,000원~73,000,000원입니다. 최저매각가 66,000,000원만으로도 최근 평균의 130.2%입니다. 여기에 현 회차 인수액 8,588,000원을 합치면 실제 현금 부담은 74,588,000원으로 늘어납니다.

최신 거래는 2026년 4월의 73,000,000원입니다. 즉 대항력 보증금을 기준으로 한 실질취득 수준 자체가 최신 최고 거래와 같은 73,000,000원이고, 현 회차 예상 인수액까지 실제로 합치면 74,588,000원입니다. 따라서 “최저가 6,600만원이니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)

현 회차에서 임차보증금 미배당액은 8,588,000원으로 추정됩니다. 전세권·임차권·신청채권은 동일인 박소영과 동일한 73,000,000원 금액이 겹쳐 나타나는 권리표현이므로 매수인의 경제적 부담을 73,000,000원씩 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라간다

2회 유찰되면 표시되는 낙찰가 가정은 42,240,000원까지 내려가지만, 인수액이 31,920,320원으로 늘어 합계는 74,160,320원입니다. 신건 74,588,000원과 비교해 실질부담은 크게 달라지지 않습니다. 이 사건에서 유찰은 ‘가격할인’이라기보다 낙찰대금이 임차보증금 인수액으로 이동하는 구조에 가깝습니다.

⑥ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한이 있는 ‘닫힌 경매’ 성격

신청채권자이자 임차인인 박소영은 전세사기피해자등 결정문을 제출했고, 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 따른 우선매수권이 있습니다. 따라서 외부 입찰자는 최고가매수신고를 하더라도 임차인이 동일 조건으로 우선매수권을 행사하면 최종 취득 기회가 제한될 수 있습니다. 권리분석뿐 아니라 입찰 경쟁구조 자체가 일반 경매와 다릅니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 순천시 조례동 NC백화점 순천점 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 11층 1107호, 복도식·남향. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·옥내소화전 설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역을 포함하며 자연녹지지역·근린공원·소로1류 저촉, 중로1류 접함, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
• 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 788,600원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 2,794세대 단지이지만 최근 동일면적 거래가 38,000,000원부터 73,000,000원까지 폭넓게 형성돼 가격 편차가 큽니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 낙찰가만 보지 말 것. 현재 66,000,000원 낙찰을 가정해도 인수액 8,588,000원이 더해져 실질 부담은 74,588,000원입니다.
• 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 매수인 인수가 각각 21,550,400원, 31,920,320원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다.
• 임차권 원본 확인. 전입 2022.05.31, 확정일자 2022.04.26, 점유개시 2022.05.13, 임차보증금 73,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 동일인 권리관계 확인. 임차인·전세권자·임차권자·신청채권자가 모두 박소영입니다. 각 권리의 채권원인과 중복관계를 원문 서류로 확인해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 외부 입찰자가 가격을 제시해도 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당표에 영향을 줄 항목은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “6,600만원짜리 물건”이 아니라 “7,300만원대에 고정되는 물건”

이 사건은 최저가 숫자만 보면 66,000,000원의 신건 아파트입니다. 하지만 실제 권리구조는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 박소영의 보증금 73,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당되지 못한 부분을 매수인이 인수합니다. 그래서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지고 실질취득은 73,000,000원 수준에 고정됩니다.

가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 50,691,666원이고 최저가 66,000,000원만으로도 평균의 130.2%입니다. 실질취득 기준은 최신 거래 73,000,000원과 같은 수준이며, 현 회차 예상 현금부담은 74,588,000원입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 6.0회와 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 가격 메리트가 낮고 외부 낙찰 가능성도 제한되는 D등급 구조입니다. 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰되느냐”가 아니라 보증금 인수 구조와 우선매수권을 감수하고도 7,300만원대의 실질취득가를 받아들일 수 있느냐입니다.