전주지방법원 2025타경807. 전주시 덕진구 진북동 772-28 토지와 숲정이5길 45-3 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 대지 138.0㎡이며, 현재 소유자는 김미경입니다.
권리분석의 기준은 2015.09.04. 설정된 상진신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 앞선 주식회사전주상호신용금고 근저당권은 2003.01.10. 이미 말소됐으므로 살아 있는 선순위 인수권리가 아닙니다. 말소기준 이후의 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 없는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 772-28 · 숲정이5길 45-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 138.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) · 공시지가 385,800원/㎡ |
| 소유자 | 김미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 114,202,000원 / 55,959,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주상진신용협동조합 / 14,936,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 인수는 0원
1995.12.08. 설정된 주식회사전주상호신용금고 근저당권은 2003.01.10. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2015.09.04. 설정된 상진신용협동조합 근저당권 20,400,000원입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류는 이미 해제됐고, 서영우의 재산분할청구권 보전 가처분과 전주상진신용협동조합의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서영우 | 2015.11.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 서영우의 전입일 2015.11.16.은 말소기준권리 설정일 2015.09.04.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 55,959,000원으로 감정가 114,202,000원의 49%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 55,959,000원입니다.
그러나 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 단독주택과 토지는 면적뿐 아니라 도로 조건, 건물 상태, 수선비, 점유관계에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 따라서 유찰률만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 49%) | 55,959,000원 | 0원 | 34,151,738원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,171,300원 | 0원 | 17,666,217원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 27,419,910원 | 0원 | 6,126,352원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 55,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,407,262원 |
| 과거 근저당 · 주식회사전주상호신용금고 | 말소 | 0원 |
| 근저당 · 상진신용협동조합 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,151,738원 |
현재 최저가 가정에서는 상진신용협동조합 근저당권 채권최고액 20,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 발생합니다. 예상 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시외버스터미널 남서측 인근이며, 주위는 단독주택이 주를 이루는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 통행이 원활한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕이며, 기본적인 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 138.0㎡, 평지의 세로장방형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 우성유치원·진북고등공민학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 개별성이 크므로 감정가 할인율보다 현장 상태와 인근 거래사례 검증이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태 확인. 사건상 용도 분류와 감정평가상 단독주택 이용상태를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 건물 상태·수선비. 철근콘크리트조 및 벽돌조 건물의 균열, 누수, 설비 상태와 예상 보수비를 확인하세요.
- 점유관계. 서영우의 실제 점유 여부와 점유 범위, 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 보증금·배당요구. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 재확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 지번·면적·경계, 제시외 물건 포함 여부를 원본 감정평가서와 현황도에서 확인하세요.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역과 상대보호구역 등 토지이용 제한이 향후 사용·개량 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 공사비를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 1995년 근저당권은 2003년에 말소됐고, 2015.09.04. 상진신용협동조합 근저당권 이후의 가처분과 경매개시결정은 소멸합니다. 전입자 서영우 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않고, 감정 이용상태가 단독주택인 만큼 토지의 도로 조건과 건물 상태, 수선비가 실제 가치를 좌우합니다. 결론은 권리는 검토 통과, 가격은 현장과 인근 거래 검증 전까지 보수적으로 접근입니다.
