광주지방법원 2026타경50418. 광양시 중동 1318-1, 행정1길 32 소재 4층 철근콘크리트 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 숙박시설 등이고 토지면적은 777㎡, 중심상업지역에 속합니다. 등기상 소유자는 유한회사원모텔이며, 2022.10.31. 설정된 광양시새마을금고 근저당권 5,040,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 전입한 임차인 1명은 말소기준보다 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 둘째, 국세 압류가 등기상 남아 있어 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당에서 선차감될 수 있습니다. 따라서 “등기상 후순위 권리가 소멸한다”는 사실과 “배당금이 모두 후순위 채권자·소유자에게 그대로 간다”는 것은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1318-1 · 행정1길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 |
| 토지 | 대 777㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 유한회사원모텔 |
| 감정가 / 최저가 | 5,568,391,900원 / 5,568,391,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양시새마을금고 / 4,712,191,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.10.31. 광양시새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023.11.07. 광양시 압류는 같은 달 해제됐고, 2025.11.28. 광양시 압류도 2026.03.27. 해제됐습니다. 2024.08.12. 순천세무서를 처분청으로 하는 국의 압류와 2026.03.30. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하지윤 | 2026.02.20 | 미상 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 하지윤의 전입신고일 2026.02.20.은 말소기준일 2022.10.31.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 낙찰자에게 대항하여 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 최우선변제 등 배당상 변수는 원문을 대조해야 합니다.
③ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,568,391,900원 | 5,040,000,000원 | 0원 | 470,307,981원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,454,713,520원 | 4,407,766,385원 | 632,233,615원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,563,770,816원 | 3,525,733,108원 | 1,514,266,892원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 유찰돼 채권 미배당이 커져도 현재 분석상 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 1회 유찰 시 근저당 채권 미배당은 632,233,615원, 2회 유찰 시에는 1,514,266,892원으로 늘어나지만, 이는 채권자의 미회수 문제이지 곧바로 낙찰자의 승계액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,568,391,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 58,083,919원 |
| 1. 근저당 · 광양시새마을금고 | 5,040,000,000원 | 5,040,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 470,307,981원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 5,040,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근에 위치하며, 주변은 관공서·상가·숙박업소 등이 소재하는 중심 상가지대입니다.
- 이용상태. 4층 철근콘크리트 건물로 숙박시설 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 급배수·난방·소화전·승강기·일부 시스템냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 777㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·소로한면이며 중심상업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 공시지가는 830,200원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정 자료상 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 국세 압류 확인. 2024.08.12. 국 압류의 실제 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해 배당 선순위를 점검해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 하지윤의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 대항력과 배당을 구분. 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 최우선변제 가능성은 별도의 배당 문제입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각목록과 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 채권 미배당. 1회 유찰 시 632,233,615원, 2회 유찰 시 1,514,266,892원의 채권 미배당이 발생하는 구조를 확인하세요.
- 가격 판단 보수적 접근. 현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 감정가만으로 시장 대비 저렴하다고 단정하지 말고 개별 수익성과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 세금·임차 정보 확인은 필수
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2022.10.31. 광양시새마을금고 근저당이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2026.02.20.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 남아 있는 국세 압류와 임차인의 보증금·확정일자· 배당요구 미확인 때문에 배당표의 잔여액을 확정적으로 볼 수는 없습니다.
또한 이 물건은 숙박시설 등으로 이용되는 건물과 777㎡ 토지의 일괄매각이며 현재 신건 감정가 100% 회차입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수액이 크냐”보다 세금 우선순위·임차인 배당 변수와 실제 자산가치를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 입찰 판단은 확인 절차까지 마쳐야 완성됩니다.
