광주지방법원 2026타경50465. 광양시 중동 수하임2차 201동 19층 1902호 아파트입니다. 권리분석의 기준점은 2022.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 이현주의 확정일자는 2022.11.02.로 빠르지만, 전입신고일은 2022.11.11., 점유개시일은 2022.11.19.로 모두 말소기준일 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 매각으로 임차권도 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 어느 회차에서도 낙찰자 인수액을 0원으로 계산합니다.
반면 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 298,000,000원으로 신건이며, 같은 단지의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 동일 평형의 거래금액으로 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로, 현재 2.98억을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리의 안정성과 가격의 매력은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 19층 1902호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상28층 중 19층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 1,721,910원 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 이현주는 보증금 222,000,000원으로 전유부분 전부를 대상으로 임차권등기를 마쳤고, 2024.11.01. 배당요구도 한 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 전입신고가 2022.11.11., 점유개시가 2022.11.19.이므로 말소기준권리보다 뒤입니다. 자료상 대항력 없음이며 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 전유부분의 전부 | 222,000,000원 | 2022.11.11 / 2022.11.19 | 2022.11.02 | 배당요구 있음 2024.11.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 신건 2.98억, 회차별 구조를 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 298,000,000원입니다. 1회 유찰 시 238,400,000원, 2회 유찰 시 190,720,000원으로 계산되어 있습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 298,000,000원 | 293,028,000원 | 20,690,972,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 238,400,000원 | 234,262,400원 | 20,749,737,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,720,000원 | 187,249,920원 | 20,796,750,080원 | 0원 |
수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31.이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 회차가 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,972,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 293,028,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 20,984,000,000원 중 예상 배당은 293,028,000원, 미배당액은 20,690,972,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근이며, 주위에 공동주택·상업용 건물·업무용 건물이 함께 소재합니다.
- 교통. 단지 주차장으로 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 동측 왕복2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 건물의 19층 1902호이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡, 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 사용승인일은 2022.10.31.입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 확정일자 2022.11.02., 말소기준 2022.11.07., 전입 2022.11.11., 점유개시 2022.11.19. 순서가 핵심입니다.
- 우선변제 확인. 이현주의 배당요구는 2024.11.01.로 표시되어 있으나 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 전 등기 원문과 매각물건명세서를 대조할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경등기 확인. 같은 날 1번 근저당권 변경에 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 기재가 있으므로 원등기와 변경등기를 함께 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 2026년 4월 기준 체납관리비가 1,721,910원으로 확인되어 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 원본 확인. 신건 298,000,000원의 가격 경쟁력은 실제 동일 단지·유사 면적 거래금액을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 검증형
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 보증금 222,000,000원의 임차권이 있지만 전입과 점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 예상 인수액 역시 0원입니다. 2026년 4월 기준 공실이라는 점도 명도 측면에서는 유리합니다.
다만 감정가와 최저가가 같은 298,000,000원 신건이고, 가격을 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 확인 후 결정”으로 정리하는 것이 맞습니다. 인수 0원이라는 권리상의 장점을 가격 할인으로 착각하지 않는 것이 핵심입니다.
