광주지방법원 2026타경50492. 광양시 중동 수하임2차 201동 6층 603호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07. 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄진 뒤 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 조학영 1명입니다. 임대차계약일은 2020.07.17.이지만 주민등록과 점유개시는 2022.11.25.로, 말소기준 근저당 2022.11.07.보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 보증금 219,000,000원이 배당으로 회수되지 못하더라도 매수인이 떠안는 보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 6층 603호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 28층 건물 중 6층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 1,290,900원 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 없다
말소기준은 2022.11.07. 우리은행 근저당입니다. 임차인 조학영의 전입·점유는 2022.11.25.로 그보다 늦고, 임차권등기 역시 2024.11.13.로 후순위입니다. 자료에 기재된 위험 판단도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 219,000,000원의 매수인 승계는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조학영 | 전유부분의 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.25 | 2023.06.29 | 219,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
조학영은 2024.11.13. 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마쳤고, 같은 날 배당요구가 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 확정일자도 있으나 전입·점유가 말소기준 근저당보다 늦어 우리은행보다 후순위입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금이 집행비용과 우리은행 배당에 전부 소진돼 신청채권자인 주택도시보증공사에도 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 신건 3.01억, ‘싸다’는 결론은 아직 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 301,000,000원입니다. 0회 유찰 신건으로, 1회 유찰 시 시나리오는 240,800,000원, 2회 유찰 시에는 192,640,000원입니다. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 사용승인된 단지이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 집계돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 가격 판단을 뒷받침할 동일 면적 최근 실거래 금액을 먼저 대조해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 전체 평균만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현 회차에서 매수인이 실제 부담하는 금액은 인수 0원을 더한 301,000,000원이므로, 입찰 상한은 이 실질취득액을 주변 최근 거래와 직접 비교해 정하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,014,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 295,986,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,014,000원을 제외한 295,986,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 20,685,014,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 광대로, 동측으로 왕복 2차로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 6층으로, 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 조학영의 전입·점유 2022.11.25.가 말소기준 근저당 2022.11.07.보다 늦다는 점을 주민등록·현황조사 원본으로 다시 맞춰보세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당 채권최고액 20,762,000,000원, 공동담보목록 제2022-163호, 같은 날 120,000,000원 변경 및 공동담보 해제 문구의 현재 효력을 등기 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 관계를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실질취득 301,000,000원을 동일 면적 최근 실거래와 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 체납관리비. 2026년 4월 기준 체납관리비 1,290,900원이 기재돼 있으므로 공용부분 부담 여부와 최신 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 공실 상태 재확인. 현황조사상 2026년 4월 공실이지만 매각 시점의 실제 점유 상태는 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2022.11.07. 우리은행 근저당이고, 임차인 조학영의 전입·점유는 그보다 늦은 2022.11.25.입니다. 따라서 보증금 219,000,000원이 존재하더라도 매수인이 인수하는 구조가 아니며 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서의 실질취득은 곧 최저가인 301,000,000원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 수하임2차의 평균 유찰 횟수는 1.6회이고, 1회 유찰 시 240,800,000원, 2회 유찰 시 192,640,000원 시나리오가 제시돼 있지만, 그 금액들이 실제 시세보다 싼지는 최근 거래와 대조해야 비로소 판단할 수 있습니다. 또한 민간임대주택등기와 우리은행 공동담보·변경등기는 입찰 전 원본 확인이 필요한 지점입니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 아직 검증 대상. 이 사건의 결론입니다.
