⚠️ 1989.09.19 전입 💰 53,415,600원 신건 🧾 22,959,179원 가압류
광주지방법원 2026타경50500. 보성군 득량면 예당리 367-6의 주거용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 목조 강판지붕 단층이고 토지 면적은 354.0㎡입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 53,415,600원입니다. 등기에는 과거 가압류·압류·경매등기가 여러 차례 있었지만 상당수는 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2025.06.16 신용보증기금 가압류입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 손광수의 전입일이 1989.09.19로 확인되지만 보증금과 확정일자는 알 수 없습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 매수인이 잔액을 떠안을 가능성이 있으므로, 현재 최저가만으로 실질 취득원가를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50500 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 득량면 예당리 367-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 |
| 건물 | 목조 강판지붕 단층 · 난방설비 |
| 토지 | 대 · 354.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 손광오 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 53,415,600원 / 53,415,600원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 5,134,393원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 정리되지만 임차관계는 별도
1984.08.10 손광오 명의 소유권이전 후, 2005년 화도새마을금고 가압류, 2009년 국민건강보험공단 압류, 2015년 경기신용보증재단 가압류와 2017년 강제경매, 2018년 남양주시 압류가 있었으나 이 권리들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2025.06.16 신용보증기금 가압류 22,959,179원이 기준이 되고, 2026.04.13 신한카드 주식회사 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 1989년 전입, 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손광수 | 1989.09.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
현황조사와 매각물건명세서에 손광수가 확인되고 전입일은 1989.09.19입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 실제 매수인 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 배당 계산상의 0원은 확인된 채권만 반영한 수치로 읽어야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 53,415,600원
이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 53,415,600원이나 1회 유찰 시 42,732,480원, 2회 유찰 시 34,185,984원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 임차보증금이 미상인 상태에서는 최저가가 내려가더라도 실제 인수액이 발생할 수 있어 낙찰가만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,415,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,481원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 22,959,179원 | 22,959,179원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 5,134,393원 | 5,134,393원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,960,547원 |
확인된 채권 기준으로 채권자 청구액 28,093,572원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 23,960,547원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 손광수의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 보성군 득량면 예당리 예당파출소 북동측 인근이며, 주위는 후면 기존 주택지대입니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 목조 강판지붕 단층, 외벽 시멘몰탈페인트 마감, 내벽 벽지 등 마감이며 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 354.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 38,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손광수 보증금 확인. 전입일 1989.09.19만 확인되고 보증금이 미상입니다. 인수 여부 판단의 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 범위가 확인되지 않아 실제 배당 후 남는 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
- 실질 취득원가 재산정. 보증금이 확인되면 낙찰가에 예상 인수액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 제시외 건물·수목 확인. 일괄매각 대상에 포함되므로 현황과 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 준주거지역·제1종일반주거지역과 보호구역 관련 제한을 원문으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “채권 미배당 0원 ≠ 매수인 인수 0원 확정”
이 사건은 확인된 등기채권만 보면 배당 여유가 있습니다. 신건 53,415,600원에서 집행비용과 신용보증기금 22,959,179원, 신한카드 주식회사 5,134,393원을 배당하고도 23,960,547원이 남는 계산입니다. 그러나 손광수는 1989.09.19에 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점 때문에 권리분석의 결론은 아직 열려 있습니다. 신건 가격이나 유찰 후 가격이 낮아 보이더라도 임차보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트와 실질 취득원가를 확정해서는 안 됩니다. 등기채권은 정리 가능, 임차보증금은 미확정. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 손광수의 실제 임차관계 확인입니다.
