광주지방법원 2026타경50505. 광양시 중동 수하임2차 201동 14층 1404호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022년 11월 7일 소유권보존등기와 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 2022.11.07. 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 2024년 임차권등기와 2026년 강제경매개시결정은 모두 그보다 뒤입니다.
핵심 임차인은 이완희 1명입니다. 임차보증금은 222,000,000원, 점유개시일은 2023.03.02., 주민등록일과 확정일자는 2023.03.03.입니다. 말소기준권리는 2022.11.07.이므로 전입이 뒤에 이뤄져 대항력이 없습니다. 배당요구도 2024.10.25. 접수됐고, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50505 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 28층 공동주택 내 14층 1404호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 1,179,410원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 20,762,000,000원으로 공동담보목록 제2022-163호가 기재돼 있고, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 119,880,000원 및 공동담보 해제가 기록돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 말소기준 근저당 채권최고액 20,762,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이완희 전유부분 건물의 전부 | 222,000,000원 | 2023.03.03 / 2023.03.03 점유개시 2023.03.02 | 없음 말소기준 2022.11.07 이후 전입 | 확정일자 있음 배당요구 2024.10.25 | 해당 없음 |
이완희는 보증금 222,000,000원의 임차권자이지만 말소기준보다 늦게 전입했습니다. 따라서 보증금 규모만 보고 매수인이 떠안는 구조로 보면 안 됩니다. 제공된 배당 시나리오에서는 현재 신건 299,000,000원, 1회 유찰 239,200,000원, 2회 유찰 191,360,000원 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
③ 가격·회차 — 신건 2.99억, 평균 유찰 1.6회
현재 최저매각가는 감정가와 같은 299,000,000원입니다. 유찰 시 데이터상 1회차 이후에는 239,200,000원(80%), 2회차 이후에는 191,360,000원(64%)으로 내려갑니다. 수하임2차 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 299,000,000원 | 294,014,000원 | 20,689,986,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 239,200,000원 | 235,051,200원 | 20,748,948,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 191,360,000원 | 187,880,960원 | 20,796,119,040원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 294,014,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 20,984,000,000원, 채권자 총 배당액은 294,014,000원, 미배당은 20,689,986,000원입니다. 주택도시보증공사 신청채권 222,000,000원은 이 시뮬레이션상 배당 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 상가지대로서 일반적 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 공동주택 내 14층 1404호이며, 일반적인 위생·급배수·난방·스프링클러·소화전·승강기·옥내주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 세장형 평지의 아파트 부지이며, 도시지역·중심상업지역에 속합니다. 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31.입니다.
- 현황. 2026년 4월 기준 공실이며 체납관리비 1,179,410원이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 우리은행 근저당의 설정일 2022.11.07.과 이후 임차권등기 순서를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차권 확인. 이완희의 점유개시 2023.03.02., 전입·확정일자 2023.03.03., 배당요구 2024.10.25.를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2020.04.28. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 등기 처리와 현재 등록상태를 확인하세요.
- 체납관리비. 현황조사서상 체납관리비 1,179,410원이 있으므로 관리사무소에서 최신 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 공실 확인. 2026년 4월 기준 공실로 조사됐지만 매각 전 현재 점유 상태는 다시 확인하세요.
- 회차별 가격. 신건 299,000,000원, 1회 유찰 239,200,000원, 2회 유찰 191,360,000원의 회차별 자금계획을 분리해 검토하세요.
맺으며 — “보증금 2.22억보다 중요한 것은 대항력 순서”
이 사건은 임차보증금 222,000,000원이라는 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 실제 권리순서는 명확합니다. 말소기준 우리은행 근저당이 2022.11.07., 임차인의 점유·전입은 2023.03.02.~03.03.로 뒤에 있습니다. 따라서 이완희는 대항력이 없고, 데이터상 매수인 인수액도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건 299,000,000원이고, 수하임2차 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 여기에 민간임대주택등기와 체납관리비 1,179,410원이 확인되는 만큼, 결론은 권리 인수는 낮고 가격·등기상태 확인은 보수적으로입니다.
