광주지방법원 2026타경50517. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 201동 7층 702호, 전용 84.4521㎡ 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 등기상 말소기준권리는 2022.11.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.06. 박상일 명의 주택임차권과 2026.04.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
이 사건의 핵심은 임차보증금 219,000,000원 자체가 아니라 순위입니다. 박상일의 점유개시는 2022.11.21., 주민등록은 2024.01.29., 확정일자는 2024.02.06.로 확인됩니다. 말소기준인 우리은행 근저당 2022.11.07.보다 주민등록이 늦기 때문에 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 주택임차권등기가 존재하더라도 경매 매수인이 보증금 219,000,000원을 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.4521㎡ · 지하1층 지상28층 중 7층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현재 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 1,665,220원 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 219,000,000원은 승계되지 않는다
말소기준은 2022.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 박상일의 임대차계약일은 2021.06.18.이지만, 대항력 판단에서 중요한 주민등록일은 2024.01.29.로 말소기준보다 뒤입니다. 점유개시일도 2022.11.21.로 근저당 설정일 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정은 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”이며, 매수인 승계액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상일 | 219,000,000원 | 2024.01.29 | 2024.02.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박상일은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 임차권자입니다.
② 가격 판단 — 실거래 금액이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 단지이며 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 290,000,000원입니다.
하지만 제공된 시장자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 290,000,000원 또는 현재 실질취득 290,000,000원이 최근 거래보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 없고, 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 가격 판단은 실거래 원본 확인 이후로 미루는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,860,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 285,140,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 290,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,860,000원을 제외한 285,140,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 20,695,860,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 광양시청 북측에 위치하며, 인근은 아파트단지·상가·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·건물. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 구조, 지하1층·지상28층 건물 중 7층 702호입니다. 승강기·위생·급배수·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 평지 아파트 건부지이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 단지이며 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 승계. 박상일 보증금 219,000,000원은 제공된 판정상 대항력 없음·매수인 승계 0원입니다. 입찰 전 주민등록·점유관계와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당의 20,762,000,000원 기재와 120,000,000원 변경등기를 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 290,000,000원이 적정한지 별도 실거래 원본 확인이 필요합니다.
- 체납관리비. 2026년 4월 기준 체납관리비 1,665,220원이 확인됩니다. 실제 부담 범위와 추가 발생분을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 2026년 4월 기준 공실로 조사됐으나 매각 전까지 점유상태가 변할 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구에는 2020.04.28. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 제한의 현재 상태를 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, “가격 메리트”는 아직 미확인
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 실제 임차인 박상일의 보증금은 219,000,000원이지만 주민등록이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 제공된 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 공실이라는 점도 점유 리스크를 낮춥니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가와 최저가는 290,000,000원이고 현재 실질취득도 290,000,000원이지만, 비교 가능한 최신 실거래 금액이 없어 이 가격이 싸거나 비싸다고 결론낼 수 없습니다. 여기에 우리은행 근저당의 20,762,000,000원 최초 기재와 120,000,000원 변경등기가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “임차인 승계는 없음, 가격은 보류, 근저당 변경등기는 필수 재확인”으로 정리하는 것이 적절합니다.
