광주지방법원 2026타경50523. 광양시 중동 수하임2차 201동 6층 601호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있고 건물은 아파트·오피스텔이 함께 있는 28층 건물입니다. 권리의 기준점은 2022.11.07 우리은행 근저당입니다. 이후 2022.11.11 전입한 손세용의 임차권과 2026.04.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 손세용의 보증금은 159,000,000원이지만 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 표기 · 감정 이용상태 오피스텔 · 전용 84.1151㎡ · 28층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.07 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.59억이 있어도 매수인 인수는 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손세용 | 전유부분의 건물 전부 | 159,000,000원 | 2022.11.11 / 2022.11.04 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 손세용은 주거용 임차권등기가 2024.11.21 설정돼 있고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 기재돼 있습니다. 다만 대항력의 핵심인 전입일 2022.11.11이 말소기준인 우리은행 근저당 2022.11.07보다 늦습니다. 따라서 보증금 159,000,000원 자체가 크더라도 이 사건에서는 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형이 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 ‘검증 보류’가 맞다
수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지이고 대상 면적은 84.1151㎡입니다. 다만 대상 면적과 단지 시세 면적이 일치하지 않는 것으로 표시되어 있으며, 직접 비교할 거래금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 235,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
현재 회차는 감정가의 100%인 235,000,000원이고, 1회 유찰 시 188,000,000원, 2회 유찰 시 150,400,000원으로 제시돼 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 그러나 이 수치만으로 향후 유찰이나 적정 낙찰가를 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 실제 비교 가능한 동일 또는 유사 면적 거래를 대조한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,418,000,000원 | 230,910,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,577,000,000원 중 예상 채권자 배당은 230,910,000원, 미배당은 1,346,090,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원으로 산정돼 있지만, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근에 위치하고 부근은 상가지대로서 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 아파트로 표시돼 있으나 감정평가상 대상 구분건물의 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 28층 공동주택(아파트)·업무시설(오피스텔)입니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, PVC샷시 이중창이며 급·배수, 난방, 위생, 소화전, 승강기 설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성 참고. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 승계. 손세용의 전입일 2022.11.11이 말소기준 2022.11.07보다 늦어 대항력 없음, 매수인 금전 인수 0원으로 분석됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 민간임대주택등기의 매각 후 등록·의무 처리 상태를 원본과 관계기관 기준으로 확인하세요.
- 공실·명도. 2026년 4월 현황조사 기준 공실로 조사됐으나 실제 입찰 전 현 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 체납관리비. 체납관리비 1,267,040원이 기재돼 있으므로 공용부분 부담 범위와 추가 발생분을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 235,000,000원은 감정가 100%입니다. 대상 84.1151㎡와 직접 비교 가능한 거래를 대조하기 전에는 시세 대비 할인으로 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 235,000,000원, 1회 유찰 시 188,000,000원, 2회 유찰 시 150,400,000원으로 제시돼 있으므로 자금계획을 회차별로 나눠 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·관리비 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.59억”보다 중요한 건 대항력 순서다
표면적으로는 임차보증금 159,000,000원이 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 금액보다 날짜 순서입니다. 우리은행 근저당이 2022.11.07, 손세용의 전입이 2022.11.11이므로 임차인은 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 가장 큰 금전 위험은 정리돼 있습니다.
다만 현재 최저가 235,000,000원은 감정가 그대로인 신건이고, 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 가격상 유리하다고 평가할 근거는 아직 없습니다. 단지 평균 유찰 1.6회라는 이력과 2022.11.07 민간임대주택등기, 체납관리비 1,267,040원까지 함께 보면 결론은 명확합니다. 금전 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격과 비금전 등기 확인이 남아 있는 물건. 권리만 보고 바로 손을 들기보다 가격과 민간임대주택등기의 처리 상태를 확인한 뒤 판단하는 편이 맞습니다.
