광주지방법원 2026타경50529. 광양시 중동 수하임2차 201동 18층 1804호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022년 11월 7일 소유권보존과 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 이현우의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 순차적으로 뒤따른 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인들의 전입 시점입니다. 이현우는 2022.11.22. 주민등록 및 확정일자를 갖췄고, 모진영은 2025.08.25. 전입했습니다. 둘 다 말소기준일인 2022.11.07.보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되어 있고, 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조로 표시되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50529 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 18층 1804호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 체납관리비 | 311,570원 (2026년 4월 기준) |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸 구조
말소기준은 2022.11.07. 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 최초 20,762,000,000원으로 기재돼 있고 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 119,880,000원·공동담보 해제가 등기돼 있습니다. 이후 2024.11.04. 이현우의 주택임차권, 2026.04.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확인된 대항력은 없다
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 모진영 | 2025.08.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 구조 |
| 이현우 | 2022.11.22 | 222,000,000원 | 2022.11.22 | 없음 | 배당요구 | 0원 구조 |
이현우는 전유부분 전부에 대한 주거 임차권으로, 임대차계약일은 2020.09.23., 점유개시일은 2022.11.18., 주민등록일과 확정일자는 2022.11.22.입니다. 보증금은 222,000,000원이고 2024.11.04. 배당요구가 확인됩니다. 그러나 주민등록일이 말소기준일인 2022.11.07.보다 뒤여서 자료상 대항력은 없습니다.
모진영은 2025.08.25. 전입으로 역시 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유관계와 보증금 존재 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 3억원, 시세와 비교할 거래금액은 확인되지 않는다
수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공으로 정리돼 있습니다. 대상 면적 정보는 84.107㎡로 조회돼 있으나 면적 일치 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
중요한 점은 실거래 금액이 확인되지 않는다는 것입니다. 마지막 거래일 정보는 2026.07.13.으로 잡혀 있지만 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 300,000,000원 또는 최저가 300,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 근거가 없습니다. 권리상 인수가 0원이라는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 20,762,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 300,000,000원 가정 시 집행비용 5,000,000원을 제외한 295,000,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 계산상 총 미배당액은 20,689,000,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며, 주변에는 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용중이며 기본 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 폭 약 30m, 15m 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 단지. 수하임2차 176세대, 준공일 2022.10.31., 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경등기의 119,880,000원·공동담보 해제 관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 모진영 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 이현우 임차권 확인. 보증금 222,000,000원, 주민등록·확정일자 2022.11.22., 배당요구 2024.11.04.이며 자료상 대항력은 없습니다.
- 체납관리비. 2026년 4월 기준 311,570원이 확인되므로 실제 입찰 시점의 체납액과 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 확인된 최신 거래금액이 없으므로 신건 300,000,000원의 가격 경쟁력은 별도의 실거래 원본 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2020.04.28. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 관련 법적 상태와 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 미확인
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 우리은행 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 확인되지 않고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이현우의 222,000,000원 임차권도 전입·확정일자가 말소기준보다 늦습니다.
그러나 신건 최저가 300,000,000원의 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 3억원이 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 더구나 최초 근저당 채권최고액과 같은 날 변경등기의 금액 차이, 보증금 미상의 점유자, 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 결론은 “인수 0원은 장점, 가격 메리트는 검증 전”입니다.
