광주지방법원 2026타경50537. 광양시 중동 수하임2차 202동 6층 604호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 219,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 정종운은 2022.11.14 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.11.13 보증금 219,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
데이터상 말소기준은 2026.04.15 강제경매개시결정입니다. 따라서 그 이전에 대항력을 갖춘 정종운의 보증금은 배당으로 전액 회수되지 않으면 미배당분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 다행히 현재 신건 297,000,000원에서는 집행비용 4,958,000원을 제하고도 임차보증금 219,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 6층604호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 28층 건물 내 6층 604호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 1,703,880원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 데이터상 현재 말소기준은 2026.04.15 강제경매개시결정입니다. 반면 정종운은 그보다 훨씬 앞선 2022.11.14 전입·점유 및 확정일자를 갖고 있고, 2024.11.13 임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 봐야 하며, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않을 때 그 부족액이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종운 | 전유부분의 건물 전부 | 2022.11.14 | 2022.11.14 | 219,000,000원 | 2024.11.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 회차별 가격 — 유찰가만 보면 위험하다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 297,000,000원인 신건입니다. 가격 판단에서는 감정가 자체를 시세라고 단정하기보다, 유찰 시 선순위 임차보증금이 어떻게 매수인 인수로 바뀌는지를 먼저 봐야 합니다. 현재와 1회 유찰까지는 보증금 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰에서는 보증금 일부가 미배당됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 297,000,000원 | 73,042,000원 | 145,958,000원 | 0원 | 297,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 237,600,000원 | 14,473,600원 | 204,526,400원 | 0원 | 237,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 190,080,000원 | 0원 | 219,000,000원 | 32,381,120원 | 222,461,120원 |
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 정종운 보증금 | 219,000,000원 | 219,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 73,042,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 297,000,000원에서는 정종운의 보증금 219,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 73,042,000원을 배당받아 145,958,000원이 미배당됩니다. 신청채권자의 미배당은 매수인 인수액과 같은 개념이 아니며, 현재 회차 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 광대로·동측 중로에 접하고 동측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 내 6층 604호이며, 위생·급배수, 가스보일러 개별난방, 도시가스, 화재탐지·경보, 승강기 및 주차장 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 준공일 2022.10.31이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 재계산. 현재는 인수 0원이지만 2회 유찰에서는 32,381,120원이 매수인에게 인수됩니다. 입찰 회차가 바뀔 때마다 배당·인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 최저가보다 실질취득액. 2회 유찰 최저가는 190,080,000원이지만 실질취득은 222,461,120원입니다. 비교 기준을 최저가 하나로 잡으면 안 됩니다.
- 임차권등기 확인. 정종운은 전입 2022.11.14, 확정일자 2022.11.14, 임차권등기 2024.11.13의 선순위 임차인입니다. 배당으로 보증금 전액이 회수되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실이지만 매각 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 체납관리비 1,703,880원이 확인되므로 관리사무소에서 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가를 곧바로 시세로 보지 말고, 실제 응찰 전 동일 단지·유사 조건의 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 그대로 내려가지 않는다”
이 사건은 현재 신건만 보면 인수 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 그 이유는 선순위 임차인이 없어서가 아니라, 297,000,000원의 매각대금 안에서 보증금 219,000,000원이 전액 배당되기 때문입니다. 정종운은 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이므로 매각대금이 부족해지는 순간 미배당 보증금이 매수인 부담으로 바뀝니다.
실제로 1회 유찰가 237,600,000원까지는 인수가 0원이지만, 2회 유찰가 190,080,000원에서는 32,381,120원 인수가 발생해 실질취득액이 222,461,120원으로 올라갑니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마까지 내려왔는가”가 아니라 “그 회차에서 보증금 미배당이 얼마 남는가”입니다. 현재 회차 권리는 관리 가능하지만, 유찰 후에는 반드시 실질취득액 기준으로 다시 판단해야 합니다.
