광주지방법원 2026타경50549. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 201동 5층 504호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2026년 4월 15일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 말소기준은 2022년 11월 7일 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 홍인화의 전입·점유는 2022년 11월 11일로 말소기준보다 뒤에 있어, 이 임차권은 경매로 소멸하고 낙찰자가 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다.
현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 296,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 296,000,000원입니다. 다만 이 가격이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 확인할 실거래 금액이 없어 단정할 수 없습니다. “인수 0원 = 싸다”로 연결하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 5층504호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 28층 건물 중 5층 504호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 1,665,510원 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
말소기준은 2022.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024.10.25. 등기된 홍인화의 주택임차권과 2026.04.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 홍인화의 임대차계약일은 2020.07.20., 확정일자는 2022.11.03.이지만 실제 전입·점유개시는 2022.11.11.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 선순위 우리은행 근저당에 대항할 수 없고, 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍인화 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 2022.11.11 | 2022.11.03 | 있음 2024.10.25 | 없음 | 후순위 | 없음 |
홍인화는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 219,000,000원이지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당요구는 2024.10.25. 이루어졌지만 선순위 근저당권 다음 순위에서 배당받는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 신건 2.96억, 시세 가점은 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 296,000,000원입니다. 수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31.이고, 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
그러나 현재 확인되는 거래가격이 없어 296,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 점수를 높일 근거는 없습니다. 1회 유찰 시 최저가가 236,800,000원, 2회 유찰 시 189,440,000원으로 내려가더라도, 이 금액 자체가 시세 대비 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 291,056,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,944,000원을 제외한 291,056,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 20,689,944,000원이지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 5층 504호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있고 동측으로 진출입이 가능합니다.
- 토지이용. 중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 967,200원/㎡이며 토지는 평지대 내 장방형, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권. 홍인화 보증금 219,000,000원은 대항력 없는 후순위 임차권입니다. 말소기준일과 전입·점유일을 원본에서 다시 대조하세요.
- 우리은행 근저당 변경. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경등기의 119,880,000원·공동담보 해제 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 낙찰 후 의무 승계 여부를 매각물건명세서·등기 원본 및 관련 법률관계로 확인하세요.
- 가격. 296,000,000원에 대한 최근 실거래 비교가 없으므로 신건 가격을 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 공실. 2026년 4월 현황조사 기준 공실입니다. 실제 점유 상태는 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 체납관리비. 확인된 체납관리비는 1,665,510원입니다. 낙찰자 부담 범위, 특히 공용부분 금액을 관리사무소에 확인하세요.
- 배당. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 배당 부족액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확인됐지만, 가격 검증은 별개
이 사건의 임차권 구조 자체는 비교적 명확합니다. 홍인화의 전입·점유가 2022.11.11.로 말소기준인 우리은행 근저당 2022.11.07.보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 현황조사상 2026년 4월 공실이라는 점도 명도 측면에서는 긍정적입니다.
다만 신건 최저가 296,000,000원이 시세상 적정한지는 거래가격 비교 없이 판단할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 같은 날 이루어진 근저당 변경·공동담보 해제까지 존재합니다. 따라서 결론은 “임차보증금 인수 위험은 낮지만, 가격과 선순위 등기관계는 반드시 재검증”입니다. 권리상 0원 인수를 확인한 뒤, 실제 응찰 여부는 등기 원본과 시세 검증 결과로 결정하는 편이 맞습니다.
