광주지방법원 2026타경50555. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 14층 1403호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 청구금액 222,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 현재 신건 가격에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수가 없지만, 유찰로 낙찰가가 임차보증금 아래로 내려가는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
이금희의 임차보증금은 222,000,000원입니다. 주민등록일은 2022.11.11, 점유개시일은 2022.11.13, 확정일자는 2022.10.21이며, 2024.11.13 임차권등기가 이뤄졌습니다. 말소기준으로 계산된 2026.04.15 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계이므로 대항력이 인정되는 자료 구조입니다. 배당요구도 있어 현재 회차에서는 우선변제로 보증금 전액을 회수하는 시나리오가 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 28층 건물 중 14층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 1,633,740원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2026.04.15 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 이금희의 주민등록·점유 및 임차권등기가 있어 임차인은 선순위 대항력 구조입니다. 반면 주식회사우리은행의 1번 근저당권은 채권최고액 20,762,000,000원으로 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 같은 날 1번근저당권 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제 기록이 있으므로, 입찰 전 등기 원본의 말소사항을 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이금희 | 전유부분의 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 222,000,000원 | 2022.11.11 / 2022.10.21 | 2024.11.13 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 현재 승계 0원 2회 유찰 승계 33,488,000원 |
이금희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구를 갖췄으므로, 매각대금에서 우선변제를 받되 전액을 돌려받지 못하는 회차에서는 그 미배당 보증금이 매수인 인수로 연결될 수 있습니다.
③ 가격·회차 구조 — ‘최저가’가 아니라 ‘실질취득’을 본다
현재 신건은 최저가가 300,000,000원이고 인수액이 0원이므로 실질취득도 300,000,000원입니다. 1회 유찰 시 낙찰가 가정은 240,000,000원이고 이때도 임차인 보증금 승계는 0원으로 계산돼 실질취득은 240,000,000원입니다.
문제는 2회 유찰입니다. 낙찰가가 192,000,000원으로 내려가면 대항력 임차인의 보증금 222,000,000원이 낙찰가보다 커집니다. 이 시나리오의 매수인 인수액은 33,488,000원이고, 따라서 실질취득은 225,488,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 300,000,000원 | 73,000,000원 | 149,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 240,000,000원 | 13,840,000원 | 208,160,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 192,000,000원 | 0원 | 222,000,000원 | 33,488,000원 | 225,488,000원 |
단지 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 이 사건에서는 유찰 자체가 무조건 매수인에게 유리한 것이 아니라, 2회 유찰부터 대항력 임차보증금 승계가 현실화되는 지점을 함께 봐야 합니다. 가격 판단은 표면 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 이금희 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 73,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이금희의 보증금 222,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 청구액 222,000,000원 중 73,000,000원을 배당받는 구조입니다. 신청채권 미배당은 149,000,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근의 ‘수하임2차’로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 북측으로 왕복 6차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있으며 동측 진출입이 가능합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 14층으로, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 준공일은 2022.10.31입니다. 단지 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 없으며, 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실입니다. 체납관리비는 1,633,740원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 신건에서는 매수인 인수 0원이지만 2회 유찰 시 33,488,000원으로 바뀝니다. 회차별 인수액을 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 표면 최저가 착시 금지. 2회 유찰 시 192,000,000원이 아니라 인수를 더한 실질취득 225,488,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이금희의 보증금 222,000,000원, 주민등록 2022.11.11, 점유개시 2022.11.13, 확정일자 2022.10.21, 임차권등기·배당요구 2024.11.13을 원본과 대조하세요.
- 우리은행 등기 원본 대조. 2022.11.07 설정된 채권최고액 20,762,000,000원의 1번 근저당권은 이미 말소 표시가 있고, 같은 날 채권최고액 120,000,000원의 변경등기가 기록돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매수 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비. 현황조사서상 체납관리비 1,633,740원이 있으므로 관리사무소에서 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 점유 재확인. 2026년 4월 기준 공실로 조사됐지만 입찰 전 현장 점유 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 판단. 단지 실거래 금액을 근거로 한 시세 우열은 단정하지 않고, 이 사건에서는 회차별 실질취득과 인수구조를 우선 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 아닌 사건
이 물건은 현재 신건 가격만 보면 매수인 인수가 0원입니다. 선순위 임차인 이금희에게 보증금 222,000,000원이 전액 배당되기 때문입니다. 하지만 이 구조는 낙찰가가 내려가면 달라집니다. 1회 유찰 240,000,000원까지는 인수가 없지만, 2회 유찰 192,000,000원에서는 33,488,000원의 보증금 승계가 발생하고 실질취득은 225,488,000원이 됩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금이 어느 회차까지 전액 배당되는지, 그리고 어느 순간부터 매수인 부담으로 전환되는지가 승부처입니다. 현재 회차는 인수 0원, 2회 유찰부터는 인수형. 표면 할인율 대신 실질취득액을 기준으로 봐야 하는 경매입니다.
