광주지방법원 2026타경50561. 광양시 중동 수하임2차 202동 10층 1004호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 등기부의 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태이며, 현재 분석상 말소기준은 2026.04.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 김원익은 2022.11.11. 전입·점유했고 2022.11.03. 확정일자를 받은 뒤 2024.10.25. 보증금 219,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사합니다. 반면 양희호는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 지하1층, 지상 28층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.07. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
우리은행 근저당권은 2022.11.07. 설정됐지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2026.04.15. 강제경매개시결정입니다. 김원익의 전입·점유는 2022.11.11.로 그보다 앞서므로 대항력이 인정된 자료이고, 임차권등기 역시 2024.10.25. 완료됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김원익 | 2022.11.11 / 2022.11.03 | 219,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 양희호 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김원익은 전유부분 건물 전부를 대상으로 한 임차권등기 임차인이고 배당요구도 2024.10.25. 이뤄졌습니다. 현재 배당가정에서는 보증금 전액이 배당됩니다. 그러나 양희호의 전입일·보증금은 미상이므로 이 사람의 대항력과 배당·인수 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 김원익의 현재 회차 인수액이 0원이라는 이유만으로 전체 임차 리스크가 0이라고 보면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31.입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 그러나 이번 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가·최저가 291,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 김원익 보증금 | 219,000,000원 | 219,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 67,126,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 291,000,000원 가정에서는 김원익 보증금 219,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 67,126,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 미배당은 151,874,000원이며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회부터 인수 발생
| 회차 | 매각가정 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 291,000,000원 | 67,126,000원 | 151,874,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 232,800,000원 | 9,740,800원 | 209,259,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 186,240,000원 | 0원 | 219,000,000원 | 36,167,360원 |
1회 유찰까지는 김원익 보증금이 배당으로 충당돼 산출상 인수액이 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 매각대금이 186,240,000원으로 내려가면서 김원익 보증금 중 36,167,360원이 매수인 인수로 전환됩니다. 이 구간부터는 최저가가 내려간 폭만 보고 “싸졌다”고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근으로 공동주택·상업용 건물·업무용 건물이 함께 위치한 지역입니다.
- 교통. 단지 주차장으로 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 동측 왕복2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 건물 내 10층으로 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차 176세대, 사용승인일 2022.10.31.이며 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 양희호 권리 확인. 전입신고일·보증금·점유관계를 확인해 대항력 여부와 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 김원익 배당 재계산. 현재 회차는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 36,167,360원이 인수됩니다. 실제 응찰 회차의 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 유찰 후에는 최저가만 보지 말고 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 내용과 관련 서류를 원문으로 대조하세요.
- 체납관리비. 2026년 4월 기준 체납관리비 319,020원이 확인됩니다.
- 시세 확인. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 291,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
신건 291,000,000원 배당가정만 보면 김원익의 보증금 219,000,000원이 모두 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 분류하기에는 두 가지 변수가 큽니다. 첫째, 양희호는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 둘째, 가격이 내려가 2회 유찰 구간에 들어가면 김원익 보증금에서도 36,167,360원이 매수인 인수로 바뀝니다.
또한 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 291,000,000원의 시세 적정성에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 결론은 현재 회차 배당은 비교적 명확하지만, 미상 임차인과 유찰 후 인수 전환 때문에 권리 리스크가 남아 있는 물건입니다. 응찰 회차가 바뀔 때마다 배당과 실질취득을 다시 계산하는 것이 핵심입니다.
