광주지방법원 2026타경50567. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 201동 18층 1802호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 303,000,000원으로 같습니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 222,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실이며 체납관리비는 1,501,720원입니다.
권리의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 장철호의 임차권은 보증금이 222,000,000원이지만 전입일 2022.11.29가 말소기준인 우리은행 근저당 2022.11.07보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 둘째, 우리은행 근저당은 최초 등기에 채권최고액 20,762,000,000원이 기재된 뒤 같은 날 1번 근저당권 변경으로 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이 변경내용과 예상배당 계산기준이 서로 다르므로 배당 숫자를 그대로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 28층 중 18층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 1,501,720원 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 근저당 변경은 확인 필요
말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 이후 전입한 장철호는 대항력이 없고, 2024.10.14 등기된 주택임차권 역시 말소기준보다 뒤입니다. 강제경매개시결정도 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 날짜 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장철호 | 전유부분 건물전부 · 주거(임차권등기) | 222,000,000원 | 점유 2022.11.18 전입 2022.11.29 확정 2024.07.15 임차권등기·배당요구 2024.10.14 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 해당 없음 |
장철호의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 확정일자 역시 2024.07.15로 우리은행 근저당보다 후순위입니다. 장철호는 보증기관 승계자로 표시되지 않으므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 현황조사 당시에는 공실로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
수하임2차는 176세대, 준공일은 2022.10.31입니다. 동일 면적의 실거래 금액을 직접 비교할 수 있는 가격 표본이 확인되지 않으므로, 감정가 303,000,000원이 시세 대비 저렴한지 비싼지는 판단을 보류해야 합니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 303,000,000원이고, 시나리오상 1회 유찰 시 242,400,000원, 2회 유찰 시 193,920,000원입니다. 이 숫자는 유찰 시나리오일 뿐 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 297,958,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 303,000,000원 가정의 배당 계산값입니다. 총 채권액 20,984,000,000원 중 채권자 배당은 297,958,000원, 미배당은 20,686,042,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 실질취득·인수
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 303,000,000원 | 0원 | 303,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 242,400,000원 | 0원 | 242,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 193,920,000원 | 0원 | 193,920,000원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 낙찰가가 내려가도 장철호의 미배당 보증금이 매수인에게 붙는 구조가 아니므로, 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가 가정과 같습니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않아 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지는 이 숫자만으로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 주상혼용지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 북측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있으며 동측으로 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 중 18층. 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 2026년 4월 기준 공실입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 변경 후 120,000,000원 중 실제 현재 효력과 배당 기준을 원본 등기 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 임차권. 장철호의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 임차권등기·확정일자·배당요구 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 상태를 확인하세요.
- 체납관리비. 확인된 체납관리비는 1,501,720원입니다. 실제 납부 대상 범위와 추가 발생액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격. 실거래 금액 비교 없이 감정가 303,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 현재 회차는 감정가 100%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 위험보다 ‘근저당 변경 확인’이 먼저다
장철호의 보증금은 222,000,000원으로 작지 않지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시 가정가 193,920,000원이 보증금보다 낮아져도 이 결론은 바뀌지 않습니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로만 보면 중요한 부분을 놓칩니다. 우리은행 근저당에 최초 20,762,000,000원과 변경 120,000,000원이 함께 기재돼 있고, 예상배당은 최초 금액을 기준으로 작성돼 있기 때문입니다. 여기에 민간임대주택등기와 체납관리비 1,501,720원도 확인 대상입니다. 실거래 시세 근거도 없으므로 권리는 대체로 정리되지만, 배당 기준과 가격은 확인 후 판단하는 물건입니다.
