광주지방법원 2026타경50573. 여수시 학동 스위트엠학동 10층 1009호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사이룸컴퍼니이고, 2023.10.13 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 376,655,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 강혁도 말소기준일보다 늦은 2026.04.29 전입신고를 해 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 권리의 핵심 변수는 인수보증금이 아니라 세금 압류의 배당 우선순위와 현재 가격의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50573 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 10층 1009호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사이룸컴퍼니 · 2023.10.13 소유권이전 · 거래가액 376,655,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 251,931,891원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.13 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.10.13 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 전남낙농업협동조합 가압류, 여수시 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.11.05 여수시 압류는 2025.02.12 해제돼 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입신고 | 배당요구 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강혁 | 2026.04.29 | 2026.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
강혁의 전입신고일은 2026.04.29로 말소기준권리인 2023.10.13 우리은행 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 377,000,000원이고 신건입니다. 현 소유자의 2023.10.13 등기상 거래가액은 376,655,000원입니다. 다만 이 과거 취득가액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 비교할 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 377,000,000원 | 370,922,000원 | 171,992,754원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 301,600,000원 | 296,577,600원 | 246,337,154원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 241,280,000원 | 237,102,080원 | 305,812,674원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 171,992,754원 → 246,337,154원 → 305,812,674원으로 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 회차별 가격 하락이 선순위 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 다만 현재 가격 자체의 메리트는 최신 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 230,914,754원 | 58,922,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 우리은행 근저당권을 채권최고액 312,000,000원 기준으로 반영했습니다. 채권 총 청구액은 542,914,754원, 채권자 예상배당액은 370,922,000원, 미배당액은 171,992,754원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍봉시립도서관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상업용시설·공공시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 부지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물의 10층 1009호이며, 급·배수·위생·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다. 토지면적은 2,852.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고, 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반)에 저촉됩니다. 소로1류와 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 강혁의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 최종 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 예상배당 구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 377,000,000원이 시장 대비 유리한지 판단할 최신 실거래 비교가 필요합니다. 과거 취득가액 376,655,000원만으로 현재 시세를 대신해서는 안 됩니다.
- 용도·현황 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 이용현황과 공부상 용도를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인되므로 대항력 유무와 별개로 점유현황 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘세금과 가격’이 핵심
이 물건은 말소기준권리와 임차인 순위가 비교적 분명합니다. 2023.10.13 우리은행 근저당권이 기준이고, 임차인 강혁의 전입은 2026.04.29로 늦어 대항력이 없습니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리 인수가 없다는 사실만으로 투자매력이 자동으로 생기지는 않습니다. 국세·지방세 압류 3건의 우선순위가 실제 배당에 영향을 줄 수 있고, 최신 실거래 비교 없이 377,000,000원이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 양호, 가격 판단은 보류, 세금 배당순위는 확인 필수로 정리하는 것이 적절합니다.
