광주지방법원 2026타경50581. 광양시 중동 수하임2차 202동 13층 1302호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 가장 중요한 권리는 임차권자 한수진입니다. 보증금은 222,000,000원, 확정일자 2023.01.02., 점유개시 2023.01.04., 주민등록일자 2023.01.09.이며 2024.11.14. 임차권등기가 마쳐졌습니다.
분석상 기준이 되는 강제경매개시결정은 2026.04.17.입니다. 한수진의 전입·확정일자와 임차권 관련 시점은 모두 그보다 앞서고, 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리돼 있습니다. 즉 이 임차인은 “낙찰되면 자동으로 깨끗해지는 임차인”이 아니라, 배당으로 보증금이 얼마나 회수되느냐에 따라 매수인 인수액이 달라지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50581 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 13층 1302호 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 28층 중 13층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 아파트로 이용중 · 2026년 4월 현황조사상 공실 |
| 체납관리비 | 1,534,820원 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권
우리은행 근저당권은 채권최고액 20,762,000,000원으로 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 한수진의 주택임차권은 등기부상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리되어 있어, 미배당 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한수진 | 전유부분의 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 222,000,000원 | 2023.01.09 / 2023.01.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복신고 아님 |
배당요구는 2024.11.14. 이뤄진 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차에서는 배당표상 임차보증금 222,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 대항력 자체가 사라지는 것은 아니므로 낙찰가가 낮아져 배당이 부족해지면 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 한수진 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 57,224,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건에서는 임차인 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 222,000,000원 중 예상배당은 57,224,000원, 미배당은 164,776,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 80%까지는 인수 0, 64%부터 인수 발생
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 284,000,000원 | 57,224,000원 | 164,776,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 227,200,000원 | 1,219,200원 | 220,780,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 181,760,000원 | 0원 | 222,000,000원 | 43,584,640원 |
1회 유찰 시 매각가 227,200,000원에서도 임차보증금 222,000,000원이 배당 범위 안에 있어 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 2회 유찰해 181,760,000원으로 내려가면 보증금 전액을 배당할 수 없어 43,584,640원이 인수액으로 남습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘수록 권리비용이 생기는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 13층이며 외벽은 몰탈위페인팅·석재마감, 내벽은 벽지·타일마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 옥내주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 세로장방형 평지이며 아파트·업무시설(오피스텔)·근린생활시설 부지로 이용중입니다.
- 도로. 북측 왕복6차로, 동측 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하고 동측으로 단지 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공이며 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차보증금. 현재 회차는 인수 0원이지만, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
- 2회 유찰 경계. 181,760,000원만 보고 저가라고 판단하지 말고 인수 43,584,640원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 가격을 별도로 확인하지 않은 상태에서 284,000,000원이나 유찰가가 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 체납관리비. 2026년 4월 기준 체납관리비 1,534,820원이 기록돼 있으므로 공용부분 승계범위를 확인하세요.
- 배당표 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동요인이 생기면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 배당관계를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 같이 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 신건에서는 인수 0원이지만, 한수진의 222,000,000원 임차보증금에는 대항력이 있습니다. 1회 유찰한 227,200,000원까지도 배당으로 정리되지만, 2회 유찰해 181,760,000원이 되면 43,584,640원이 매수인 부담으로 전환됩니다. 따라서 2회 유찰 구간에서는 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 주면 안 됩니다. 대항력 보증금이 낙찰가 하락을 일부 상쇄하는 구조이기 때문입니다.
현재 회차는 권리상 관리 가능한 범위지만, 이 사건은 유찰될수록 오히려 분석 난도가 높아집니다. 특히 실거래 가격과 비교하지 않은 채 “64%까지 떨어졌으니 싸다”고 판단하는 것은 금물입니다. 신건은 인수 0원, 2회 유찰부터는 인수 발생. 이 경계선을 정확히 지키는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
