광주지방법원 2026타경50592. 순천시 연향동 1320-7의 토지와 8층 건물을 일괄매각하는 근린시설 물건입니다. 감정 이용상태는 1~3층 근린생활시설 및 유흥주점, 4~7층 숙박시설, 8층 주택, 지하는 주차장입니다. 토지는 485.7㎡의 대지이고 일반상업지역에 위치합니다. 소유자는 기정도이며, 현재 말소기준권리는 2020년 순천광양축산업협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당입니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 설정된 이재곤 300,000,000원, 기현 200,000,000원의 근저당과 2026.04.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2층 임차인 김정선은 보증금 10,000,000원, 월차임 1,200,000원으로 조사됐지만 전입일이 2025.09.11로 말소기준인 2020.07.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 주어진 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50592 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 연향동 1320-7 · 연향상가7길 20 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 1~3층 근린생활시설 및 유흥주점 · 4~7층 숙박시설 · 8층 주택 · 지하 주차장 |
| 토지 | 대 · 485.7㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 기정도 |
| 감정가 / 최저가 | 2,973,273,280원 / 2,973,273,280원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천광양축산업협동조합 / 1,645,812,726원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 을구 5번 순천광양축산업협동조합 근저당입니다. 2011년 하나은행 근저당과 2014년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2020.07.22 설정된 순천광양축산업협동조합 근저당이 말소기준이 됩니다. 이후 2026년 설정된 이재곤·기현 근저당은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정선 | 2층 | 2025.09.11 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김정선은 2026.05.06 배당요구를 했습니다. 그러나 전입일 2025.09.11은 말소기준일 2020.07.22보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금 대위·보증기관 승계 신고도 아니어서 중복 계산할 임차보증금은 없습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 위반건축물 — 이 물건의 실질 핵심위험
따라서 이 사건은 “인수 0원”만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리와 임차보증금 승계 위험은 낮지만, 낙찰 후에는 무허가 증축부분의 철거·원상복구와 행정상 부담을 직접 점검해야 합니다. 매각은 토지와 건물, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,973,273,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,132,733원 |
| 1. 근저당 · 순천광양축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 2,040,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이재곤 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 기현 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 401,140,547원 |
신건 가정에서는 근저당권자들의 채권최고액 기준 합계 2,540,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액 401,140,547원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,973,273,280원 | 2,540,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,378,618,624원 | 2,352,432,438원 | 187,567,562원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,902,894,899원 | 1,881,465,950원 | 658,534,050원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 증가하지만, 이것이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 미배당은 187,567,562원, 2회 유찰 시에는 658,534,050원으로 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국부동산원순천지사 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 빈번한 도로변 인근이며 본건까지 소형차량 통행이 용이해 용도에 따른 교통여건은 무난한 편입니다.
- 용도. 1~3층 근린생활시설 및 유흥주점, 4~7층 숙박시설, 8층 주택, 지하는 주차장으로 이용 중입니다.
- 토지. 485.7㎡ 대지, 상업용, 평지, 가로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,792,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 근린생활시설·유흥주점·숙박시설·주택이 한 건물에 혼재하고 위반건축물 이슈까지 있어 일반 주거형 경매보다 매수자 검토항목이 많습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원상복구. 8층 무허가 증축부분의 정확한 범위와 철거·원상복구 조건, 위반건축물 종결 기준을 순천시청 건축과에 확인해야 합니다.
- 이행강제금. 시정명령 이행 전까지 이행강제금이 부과될 수 있으므로 현재 부과·체납·추가부과 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 감정평가상 포함 범위와 실제 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인. 김정선의 대항력은 없지만 2층 점유 상태와 실제 인도·명도 협의 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 영업용 시설. 유흥주점·숙박시설 등 복합용도로 이용되는 만큼 각 층의 실제 영업·점유상태와 시설상태를 확인해야 합니다.
- 가격. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 2,973,273,280원 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 현장·임대수익·거래사례 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관할 관청의 위반건축물 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”이 곧 “안전”은 아니다
이 사건의 등기상 권리 구조는 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 실제 임차인 김정선도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 판단을 좌우하는 것은 등기보다 건축행정 리스크입니다. 8층 무허가 증축으로 원상복구 시정명령이 내려졌고 이행 전까지 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 낙찰 전 철거범위·비용·행정절차 확인 없이는 권리만 보고 접근하기 어렵습니다.
결론은 “등기권리는 비교적 정리되지만, 위반건축물 해소가 선행돼야 하는 복합 상업용 물건”입니다. 신건 최저가는 2,973,273,280원이고 가격비교용 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 0원이지만, 실물·행정 리스크를 별도로 가격에 반영해야 합니다.
