광주지방법원 2026타경50599. 여수시 봉계동 356 소재 건물로, 사건상 용도는 연립/다세대이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 등기부상 소유자는 한상운이며, 2020.05.25 소유권보존등기 후 2023.06.26 국민건강보험공단 압류가 들어왔습니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 이후 2026.04.23 주식회사 한빛자산관리대부의 강제경매개시결정과 2026.06.30 주식회사 제니스자산관리대부의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부상 근저당권은 없고, 임차인도 없습니다. 그래서 채권관계만 보면 매수인이 금액으로 떠안을 권리는 0원입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 ‘권리 깨끗한 주택’과 성격이 다릅니다. 매각물건명세서 비고가 건물만 매각이라고 명시하고 있고, 건물을 위해 매각외 대지에 법정지상권이 성립하는지도 불분명합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 낙찰가 자체보다 대지 사용관계가 훨씬 큰 변수가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 봉계동 356 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 여수시 봉계1길 63-6(봉계동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물구조 | 목조, 블록조 칼라강판지붕 단층 |
| 소유자 | 한상운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 11,392,400원 / 11,392,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한빛자산관리대부 / 54,050,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 핵심 | 건물만 매각 · 매각외 대지 법정지상권 성립여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 대지 사용권은 별도 문제
임차인 없음. 배당 계산상 매수인이 승계하는 보증금이나 기타 금전 인수액도 0원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.06.26 국민건강보험공단 압류 이후의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
② 건물·대지 관계 — 가격보다 먼저 확인할 조건
감정평가상 본건은 여수시 봉계동 소재 “봉강마을” 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 소재하는 근교 농촌지대입니다. 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 관련 토지는 지목 대, 면적 469.0㎡, 제1종일반주거지역으로 표시돼 있습니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 매각 범위 | 건물만 매각 |
| 대지 권리 | 매각외 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명 |
| 관련 토지면적 | 469.0㎡ |
| 지목 / 이용 | 대 / 단독 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 공시지가 | 217,700원/㎡ |
| 공부와의 차이 | 없음 |
이 사건에서는 최저가 11,392,400원만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 낙찰자가 취득하는 것은 건물이고, 관련 대지는 매각외이므로 같은 금액의 일반 주택과 동일하게 비교해서는 안 됩니다. 대지 사용권이 확정되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,392,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 605,063원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 54,050,509원 | 10,787,337원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 23,266,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 77,316,606원, 예상 배당액은 10,787,337원으로 미배당액은 66,529,269원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 5.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 11,392,400원 | 10,787,337원 | 66,529,269원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 9,113,920원 | 8,549,869원 | 68,766,737원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 7,291,136원 | 6,759,896원 | 70,556,710원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 봉계동 소재 봉강마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 소재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 목조·블록조 칼라강판지붕 단층 건물입니다.
- 토지여건. 관련 토지는 평지·부정형, 세로한면(가) 도로접면이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반적인 토지·건물 일괄매각이 아니라 건물만 취득하는 구조이므로, 재매각과 담보가치 판단에서도 대지 사용권 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 매각물건명세서가 불분명으로 표시한 핵심 쟁점입니다. 입찰 전 성립요건을 등기·토지소유관계와 함께 확인해야 합니다.
- 대지 소유관계. 건물만 매각되므로 매각외 대지의 소유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 지료·사용조건. 법정지상권이 인정되는 경우에도 대지 사용에 따른 지료와 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 건물 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 11,392,400원이라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 건물만 취득한다는 조건을 반영해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 토지 및 건물 관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 안전”
표면만 보면 단순합니다. 임차인 없음, 근저당 없음, 배당 계산상 매수인 인수 0원입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 채권이 아니라 토지입니다. 매각 대상은 건물뿐이고, 매각외 대지에 법정지상권이 성립하는지조차 불분명합니다. 따라서 최저가 11,392,400원이 낮아 보인다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내리면 핵심을 놓칩니다. 등기상 금전 인수는 가볍지만, 대지 사용권 리스크는 무겁다. 이 사건은 입찰가보다 법정지상권과 대지 사용관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
