전주지방법원 2025타경872. 전주시 덕진구 송천동1가 127-6 현대아파트 비동 502호입니다. 등기상 현재 소유자는 박광재이고, 말소기준권리는 2015.05.22. 설정된 전주농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 설정된 토스뱅크 가압류와 전주농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있어 등기 권리 자체는 비교적 단순합니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거치며 감정가 44,000,000원에서 최저매각가 21,560,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 35,416,666원, 최신 거래는 2026.04의 29,500,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 60.9%이고, 최근 거래 흐름도 과거 구간 대비 19.9% 상승한 것으로 집계되어 있습니다. 따라서 현재 회차는 가격 측면에서는 시세 대비 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경872 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 127-6 비동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 39.21㎡ |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 층 표시 | 주소상 5층 502호 · 감정평가 현황상 5층 건물 중 4층 502호 |
| 소유자 | 박광재 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 21,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주농업협동조합 / 29,086,332원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.05.22.의 전주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.09.27. 토스뱅크 가압류와 2025.08.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.20. 고양시 압류는 2025.02.06. 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 되어 있어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 후 최근 시세보다 낮다
현대(127-6) 동일 평형 거래 표본은 12건이며, 최근 12개월 평균은 35,416,666원입니다. 전체 12건 평균 32,475,000원보다 최근 12개월 평균이 높고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +19.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 38.7㎡ | 4 | 29,500,000원 |
| 2026.03 | 39.21㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 39.21㎡ | 2 | 36,000,000원 |
| 2025.05 | 39.21㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.05 | 39.21㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2025.05 | 38.7㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 35,416,666원 |
현재 최저매각가 21,560,000원은 최근 12개월 평균의 60.9%입니다. 최신 거래 29,500,000원보다도 금액 자체가 낮습니다. 전체 평균 기준으로도 최저가는 66.4% 수준입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보는 것이 아니라 최근 평균과 최신 거래를 함께 놓고 보더라도, 현재 회차는 가격 부담이 상당히 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,080원 |
| 2. 근저당 · 전주농업협동조합 | 36,000,000원 | 20,771,920원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 65,040,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 21,560,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 101,040,068원, 총 예상배당은 20,771,920원이며 미배당액은 80,268,148원입니다. 전주농업협동조합 근저당도 일부 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 송천동1가 솔빛중학교 서측 인근으로, 학교·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며, 위생·급배수 시설과 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,599.0㎡, 지목 대, 공시지가 552,700원/㎡이며 감정자료상 부정형 토지의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 현대(127-6)는 70세대이며 준공일은 1989.07.10입니다. 동일 평형 실거래 표본 12건의 가격 범위는 24,500,000원부터 52,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고에 “토지 별도등기 있음”이 기재되어 있습니다. 별도등기의 구체적 내용과 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임대관계·점유. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황 점유자, 전입세대, 실제 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 층 표시 대조. 주소 표기는 5층 502호이지만 감정평가 현황에는 5층 건물 중 4층 502호라고 기재되어 있습니다. 현장 호수와 등기·건축물 자료를 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 21,560,000원은 최근 12개월 평균 35,416,666원의 60.9%입니다. 최신 거래 29,500,000원과 함께 응찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 15,091,999원, 4회 유찰 시 10,564,399원 시나리오가 제시되어 있습니다. 추가 유찰 가능성과 실제 경쟁 강도를 함께 비교해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 채권자 미배당이 발생하더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 것은 분명하다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 권리구조가 비교적 단순한 아파트입니다. 동시에 두 번의 유찰로 최저가는 감정가의 49%, 최근 12개월 실거래 평균의 60.9%까지 내려왔습니다. 최신 실거래 29,500,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 가격 할인만 보고 바로 결론내릴 사건은 아닙니다. 감정평가상 임대관계 미상, 매각물건명세서상 토지 별도등기 있음, 그리고 주소와 감정평가 사이의 층 표시 차이가 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 토지 별도등기·실제 점유·현장 호수 확인을 끝낸 뒤 현재 할인폭을 가격 메리트로 확정할 수 있느냐에 있습니다.
