전주지방법원 2025타경872. 전주시 덕진구 송천동1가 현대아파트 비동 502호, 전용면적 39.21㎡의 소형 아파트입니다. 현 소유자 박광재는 2013년 6월 28일 거래가 40,500,000원에 취득했고, 2015년 5월 22일 전주농업협동조합 앞으로 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 토스뱅크 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 등기된 한국주택은행 및 국민은행 근저당권은 각각 2007년 2월 22일과 2015년 4월 20일 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 등기 흐름과 매각물건명세서상 매수인이 승계할 명시 권리는 없습니다. 다만 임대관계는 감정평가서에서 미상으로 기재돼 있으므로, 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경872 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 127-6 비동 5층 502호 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 솔내7길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.21㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 층 표기 | 주소·등기 표기는 5층 502호, 감정평가 현황은 5층 건물 중 4층 502호 |
| 소유자 | 박광재 (2013.06.28. 거래가 40,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 30,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주농업협동조합 / 29,086,332원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 현대(127-6) · 70세대 · 1989.07.10. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 현재 말소기준을 구분해야 한다
등기부에 처음 등장하는 한국주택은행 근저당권은 2007년 2월 22일 말소됐고, 2013년 국민은행 근저당권도 2015년 4월 20일 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권 중 가장 앞선 것은 2015년 5월 22일 전주농업협동조합 근저당권으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 토스뱅크 가압류와 전주농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
같은 단지 현대(127-6)의 전용 38.7㎡·39.21㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 32,475,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 35,416,666원, 가장 최신인 2026년 4월 거래는 29,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 38.7㎡ | 4 | 29,500,000원 |
| 2026.03 | 39.21㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 39.21㎡ | 2 | 36,000,000원 |
| 2025.05 | 39.21㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.05 | 39.21㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2025.05 | 38.7㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2025.04 | 39.21㎡ | 4 | 25,700,000원 |
| 2025.03 | 39.21㎡ | 3 | 29,000,000원 |
| 2024.11 | 39.21㎡ | 3 | 30,500,000원 |
| 2024.04 | 39.21㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2024.01 | 39.21㎡ | 3 | 27,500,000원 |
| 2024.01 | 39.21㎡ | 5 | 24,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 35,416,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 32,475,000원 |
최저가 30,800,000원은 최근 12개월 평균의 87.0%로, 평균 대비 4,616,666원 낮습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 19.9% 높은 흐름인 점도 가격에 긍정적입니다. 그러나 최근 평균에는 2026년 3월의 52,000,000원 거래가 포함돼 있고, 가장 최신 거래 29,500,000원과 비교하면 최저가는 오히려 1,300,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 954,400원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 3. 전주농업협동조합 근저당 | 36,000,000원 | 1,045,600원 |
| 4. 토스뱅크 가압류 | 65,040,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 129,840,068원, 채권자 배당액은 29,845,600원, 미배당액은 99,994,468원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 30,800,000원 | 29,845,600원 | 99,994,468원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 21,560,000원 | 20,771,920원 | 109,068,148원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 15,091,999원 | 14,420,343원 | 115,419,725원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 명시된 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이고, 현재 최저가는 최신 실거래보다 높습니다. 현 회차에서 경쟁이 붙을 경우 실거래 대비 가격 우위가 빠르게 사라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수 시설과 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 솔빛중학교 서측 인근으로 학교·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 서측 도로에 접하며 동측으로 출입합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 552,700원/㎡입니다. 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 절대·상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 1989년 준공·70세대의 소규모 단지이며 실거래가가 24,500,000원부터 52,000,000원까지 크게 벌어져 개별 호수 상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 별도 토지등기부를 발급해 대지권과 관련 권리의 인수 가능성을 직접 검토해야 합니다.
- 층 표기 대조. 주소·등기에는 5층, 감정평가 현황에는 4층으로 기재돼 있습니다. 현장 호수와 집합건축물대장을 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 외국인체류확인 및 현장 점유조사를 다시 해야 합니다.
- 응찰가 상한. 최저가 30,800,000원은 최신 거래 29,500,000원보다 높습니다. 수리비와 취득부대비용을 포함해 상한을 정해야 합니다.
- 고가 거래 검증. 최근 평균을 끌어올린 52,000,000원 거래의 수리 상태·거래 조건을 확인하지 않으면 평균가를 과신할 수 있습니다.
- 배당표 재검증. 말소된 국민은행 근저당이 시뮬레이션에 반영돼 있으므로 등기부, 채권계산서와 배당요구 내역을 원본 대조하세요.
- 입찰보증금. 최저가의 10%는 3,080,000원입니다.
- 관리비·수리비. 1989년 준공 건물인 만큼 공용부분 체납 관리비와 내부 노후 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 서류는 조건부”
이 물건은 신고된 임차인이 없고 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권도 없는 만큼, 표면적인 권리 구조는 단순합니다. 최저가 30,800,000원도 최근 12개월 평균 35,416,666원보다 낮습니다.
그러나 최신 거래는 29,500,000원으로 최저가보다 낮고, 최근 평균에는 52,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 더 중요한 것은 토지 별도등기, 4층·5층 표기 차이, 그리고 말소된 국민은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 배당 검증 문제입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부, 서류 확인은 필수. 감정가 대비 할인율이 아니라 최신 실거래와 원본 권리서류를 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.