전주지방법원 2025타경905. 김제시 성덕면 남포리 소재의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정 이용현황은 1·2층 모두 주택입니다. 현재 소유자는 김연희이며 2020.10.22 증여를 원인으로 2020.10.23 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준권리는 2024.06.27 접수된 이호진의 근저당권 27,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 접수된 김정자 근저당권 45,000,000원과 2025.09.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소등기 자체보다 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 서인철의 전입일은 2005.04.08로 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 임대차 원본을 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재되어 있으나, 이 전입자료와 함께 교차 확인하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차관계가 핵심

과거 우리은행 가압류 81,732,162원은 2006.09.14 말소됐고, 서민금융진흥원 가압류 7,872,245원도 2020.11.09 말소됐습니다. 2021.02.26 설정된 엔에이치농협캐피탈 주식회사의 가처분 역시 2021.03.19 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.06.27 이호진 근저당권이며, 그 뒤의 김정자 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 검증 — 신건 88,311,340원이 싸다고 단정할 근거가 없다

이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 88,311,340원인 신건입니다. 그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 가격이 시장가보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

더 중요한 것은 실질취득가입니다. 서인철의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 비용은 최저매각가 88,311,340원 + 인수되는 임차보증금이 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 감정가만 보고 “저렴하다”거나 “인수 0원”이라고 판단하는 것이 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,311,340원 가정)

배당 가정상 근저당 채권 72,000,000원은 모두 배당되고 소유자 잔여는 14,321,736원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 서인철의 보증금·우선변제 여부도 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성덕치안센터 서측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지방도변 주택 및 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 간선도로가 통과하는 등 교통상황은 보통입니다.
• 현황. 적벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 1·2층 모두 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지. 147.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 24,000원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역이며 도로구역에 접합니다.
• 경계. 일괄매각·제시외 건물 포함이고, 건물 및 제시외 건물 일부가 타인 소유 인접 토지 291-8 지상에 걸쳐 소재합니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 가격대별 환금성을 수치로 판단하기보다 현장 수요와 인근 거래를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 서인철 임대차 원본 확인. 2005.04.08 전입의 실제 점유 지속 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 임차보증금 중 미배당 인수분이 확인되면 최저가에 더해 총취득비용으로 판단해야 합니다.
• 291-8 경계 확인. 건물과 제시외 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 있는 범위와 사용권원을 현황측량·관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 실제 현황이 매각목록과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 88,311,340원이 시세 대비 유리한지 판단할 최근 인근 거래와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 당해세·최우선변제 및 임차보증금이 확정되면 현재 배당 가정과 소유자 잔여 14,321,736원이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “후순위 말소 = 인수 0”은 아니다

이 사건의 등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2024.06.27 이호진 근저당 27,000,000원이 기준이고, 이후 김정자 근저당 45,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매 투자에서 실제 위험은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다.

서인철은 말소기준보다 훨씬 앞선 2005.04.08 전입자로 확인되면서 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고, 건물 일부는 타인 소유의 남포리 291-8 지상에 걸쳐 있습니다. 따라서 최저가 88,311,340원만 보고 인수 0원·권리 안전형으로 평가하면 안 됩니다. 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 신건 가격의 시장 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 임차보증금 확인과 291-8 경계·사용권원 확인입니다.