전주지방법원 2025타경914. 완주군 구이면 계곡리 313-18의 공장 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,699㎡, 계획관리지역이고, 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로 실제 공장으로 이용 중입니다. 소유자는 정기성입니다. 권리의 중심은 2021.05.31 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 312,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 전북신용보증재단 56,000,000원, 신용보증기금 285,000,000원, 우리카드 20,874,625원의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경914 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 구이면 계곡리 313-18 제6동호 · 구이로 844 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 1,699㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 정기성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 504,999,500원 / 504,999,500원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 249,319,666원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
주의할 것은 2019년 완주군 압류입니다. 등기 순서만 보면 2021년 국민은행 근저당보다 앞서지만, 바로 열흘 뒤인 2019.10.24 해제되어 갑구 3번에서 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 살아 있는 선순위 압류로 볼 사안은 아닙니다. 이후 2021년 소유권이 정기성에게 이전되고 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 504,999,500원과 최저가 504,999,500원이 주변 공장·토지 시장 대비 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 아파트와 달리 공장·토지는 토지 형상, 도로 조건, 용도지역, 건물 상태와 실제 사용성이 가격에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 504,999,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,449,995원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 전북신용보증재단 | 56,000,000원 | 56,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 129,549,505원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,874,625원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 673,874,625원 중 497,549,505원이 배당되는 시뮬레이션으로, 부족액은 176,325,120원입니다. 이는 후순위 채권자 측 미배당 문제이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 504,999,500원 | 497,549,505원 | 176,325,120원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 403,999,600원 | 397,559,604원 | 276,315,021원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 323,199,680원 | 317,874,884원 | 355,999,741원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 및 현장 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 공장으로 이용 중이며, 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층입니다.
- 토지. 공장용지 1,699㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지, 사다리형, 소로한면입니다. 공시지가는 80,000원/㎡입니다.
- 주위환경. 신기마을 북서측 인근으로 자연마을·농경지·임야·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 성장관리계획구역도 포함되고, 준보전산지와 도로구역에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 일괄매각·제시외 시설 체크
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 제시외 건물과 토지 위 감나무 등 수목 수주가 포함된다고 기재돼 있습니다. 또한 토지 위에는 철거 또는 이동이 용이한 컨테이너 수동이 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 2019년 완주군 압류가 2019.10.24 해제로 말소된 사실과 국민은행 근저당 이후 권리의 소멸 여부를 입찰 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·수목의 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조하세요.
- 컨테이너 확인. 철거 또는 이동이 용이한 컨테이너 수동의 소유관계와 현존 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공장 사용성. 건물 상태, 전기·진입·하역 동선 등 실제 공장 사용 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 공장용지와 공장 거래를 별도로 조사해 504,999,500원의 적정성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공장 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.31 국민은행 근저당이 기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 2019년 완주군 압류 역시 이미 해제돼 현재 부담으로 남지 않습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 이 물건은 공장 + 토지이고 비교 실거래 자료가 없어, 신건 최저가 504,999,500원을 시장 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 계획관리지역의 공장용지, 도로 조건, 건물 상태, 제시외 건물과 수목, 이동 가능한 컨테이너까지 직접 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장과 시세 검증 뒤 결정할 물건입니다.
