서울동부지방법원 2022타경55849. 강동구 성내동 금강블루빌 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 2017년 1월 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물이고, 해당 면적은 28.85㎡입니다. 현재 소유자는 황두석이며 2018.04.30 매매를 원인으로 233,000,000원에 취득했습니다.
권리관계는 단순한 “후순위 소멸형”이 아닙니다. 말소기준권리는 2019.09.02 동양자산관리대부 주식회사 가압류지만, 그보다 앞선 2018.05.11에 소유권이전등기청구권 가등기가 설정됐습니다. 매각물건명세서는 이 가등기를 명시적으로 매수인이 인수하는 권리로 적고, 매매예약이 완결될 경우 낙찰 후에도 매수인이 소유권을 잃을 수 있음을 경고하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로6다길 89, 2층202호 (성내동,금강블루빌) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 28.85㎡ · 지상6층 건물의 2층 202호 |
| 소유자 | 황두석 (2018.04.30 매매 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 232,000,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,935,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
2019.09.02 가압류가 말소기준권리이며, 이후의 강동구 압류·국세 압류·임차권등기·이영준 근저당권· 2022.10.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017.03.10 강동농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2019년 강제경매개시결정 역시 취하 후 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 주된 보증금 인수는 확약으로 0원
| 성명 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.10.10 | 2017.09.15 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 김성철 | 202호 · 주거 | 2022.03.23 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송병규 | 202호 · 주거 | 2022.05.09 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김승미는 전입 2017.10.10, 확정일자 2017.09.15로 말소기준권리보다 앞서며 220,000,000원의 보증금에 대해 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사는 2024.12.04 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김승미 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
배당 시나리오상 10회 유찰 시 김승미 보증금 미배당액 37,798,400원, 11회 유찰 시 74,398,720원이 계산되지만, 2024.12.04 대항력포기확약을 반영하면 김승미 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 매력적이지만 권리 위험을 상쇄하지 못한다
금강블루빌 최근 실거래 중 동일 면적 28.85㎡와 인접 면적 29.92㎡ 거래는 2021.09부터 2025.12까지 240,000,000원~330,000,000원에 형성됐습니다. 전체 7건 평균은 292,142,857원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 320,000,000원, 최신 2025.12 거래는 330,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 18.0% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 28.85㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2025.08 | 29.92㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2025.02 | 28.85㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 29.92㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2023.03 | 28.85㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 28.85㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 28.85㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 320,000,000원 |
현재 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 320,000,000원의 72.5%입니다. 김승미 관련 실질 인수를 0원으로 반영하면 실질취득도 232,000,000원이므로 순수 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 낮습니다. 다만 이 사건은 선순위 가등기 인수로 소유권 상실 가능성이 명시된 물건이므로, 가격 할인 자체를 안전마진으로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 김승미 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 동양자산관리대부 주식회사 | 28,002,546원 | 7,952,000원 |
| 3. 근저당권 · 이영준 | 54,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,935,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 김승미 보증금은 전액 배당되고, 일반 채권 배당액은 7,952,000원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 김승미 관련 잔존 보증금 인수는 2024.12.04 확약을 반영해 실질 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구보건소 남측 인근으로 다세대주택·아파트·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 8호선 강동구청역 및 5호선 둔촌동역이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2017년 1월 사용승인된 철근콘크리트 구조 지상6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 정방형 평지, 남서측 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,168,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 금강블루빌은 17세대 규모이며 최근 실거래는 상승했지만, 경매 평균 유찰 9.0회·매각률 10.0%로 경매 환금성은 낮게 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인과 존속 여부 최우선 확인. 2018.05.11 소유권이전등기청구권 가등기의 매매예약 완결 가능성, 권리자 이종관의 주장과 관련 서류를 반드시 대조해야 합니다.
- “232,000,000원이 싸다”만으로 판단 금지. 최근12개월 평균의 72.5%라는 할인보다 소유권 상실 가능성이 먼저입니다.
- 김승미 확약서 원문 확인. 2024.12.04 제출된 대항력포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구의 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 김성철·송병규 점유 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 일정, 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자, 공용부분 관리비 체납 여부와 인도 일정까지 비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·가등기 관련 제출서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 소유권을 잃을 수 있는 할인은 할인으로 볼 수 없다”
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 290,000,000원에서 최저가는 232,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 320,000,000원의 72.5%입니다. 최근 거래 추세도 18.0% 상승해 가격만 보면 분명한 차이가 있습니다. 김승미 보증금 220,000,000원 역시 주택도시보증공사의 확약으로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
하지만 결론은 가격이 아니라 2018.05.11 선순위 소유권이전등기청구권 가등기에서 갈립니다. 매각물건명세서가 이 권리를 매수인이 인수한다고 명시하고, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 직접 경고합니다. 9회 유찰과 10.0%의 매각률까지 겹친 만큼, 시세 할인은 크지만 권리 위험이 훨씬 큰 고난도 물건입니다. 가등기 위험이 원본 서류와 별도 법률검토로 해소되지 않는 한, 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
