서울동부지방법원 2022타경55849. 서울 강동구 성내동 금강블루빌 제2층 제202호, 전용 28.85㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 2017년 사용승인된 17세대 규모 건물로, 소유자 황두석이 2018년 233,000,000원에 취득한 기록이 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 290,000,000원에서 내려온 185,600,000원입니다.
겉으로만 보면 실거래가격보다 크게 할인된 경매물건입니다. 하지만 권리관계는 정반대입니다. 말소기준권리는 2019.09.02. 동양자산관리대부의 가압류이고, 그보다 앞선 2018.05.11. 소유권이전청구권가등기가 문제입니다. 매각물건명세서는 이를 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다. 임차인 김승미 역시 말소기준권리 이전에 전입한 대항력 있는 임차인으로, 보증금 미배당분의 처리와 주택도시보증공사 확약의 적용 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로6다길 89, 2층202호 (성내동, 금강블루빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 28.85㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2017년 1월 사용승인 · 17세대 |
| 소유자 | 황두석 (2018.05.11. 소유권이전, 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 | 290,000,000원 |
| 최저매각가 | 185,600,000원 (감정가의 64% · 10회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 278,935,890원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02. 갑구 4번 가압류 · 동양자산관리대부 주식회사 |
| 선순위 인수권리 | 2018.05.11. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기 |
| 임차보증금 | 김승미 · 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 가등기
최초 가등기권자 문인석의 가등기에는 말소 표시가 있으나, 이후 이종관에게 권리가 이전된 기재와 매각물건명세서상 인수권리 명시가 함께 존재합니다. 따라서 최초 가등기의 말소 표시만 보고 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 등기 원본의 현재 효력, 이전등기의 관계, 법원의 명세서 기재를 확인하기 전에는 소유권 확보 자체가 불확실합니다.
말소기준 가압류 이후의 세금 압류, 이영준 근저당권 및 강제경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 등기 말소와 세금 채권의 배당 순위는 별개이므로, 국세·지방세 압류 4건과 관련된 당해세 여부는 별도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 확약을 구분해야 한다
임차인 및 점유관계 조사에는 김승미·김성철·송병규 3명이 기재되어 있습니다. 이 중 김승미는 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차권등기권자이며, 나머지 2명은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 조사되었습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 확약 제출 주체로, 별도의 임차보증금을 더해 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김승미 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2017.10.10 확정 2017.09.15 임차권등기 2019.11.08 |
220,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계범위 확인
배당요구 있음 · 미배당분과 확약 적용범위 확인
|
| 김성철 202호 · 주거 |
전입 2022.03.23 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음
말소기준 이후 전입 · 계약 및 보증금 확인 필요
|
| 송병규 202호 · 주거 |
전입 2022.05.09 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음
말소기준 이후 전입 · 실제 점유관계 확인 필요
|
따라서 이 모형의 실질취득은 185,600,000원 + 37,798,400원 = 223,398,400원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어나므로, 실질취득액은 보증금 220,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 집행비용을 포함한 배당모형이므로 정확히 보증금과 일치하지는 않습니다.
확약의 적용을 받는 주택도시보증공사의 잔존보증금 인수액은 실질 0원입니다. 그러나 이 확약만으로 김승미의 보증금반환채권 전부가 주택도시보증공사에 이전되었다거나, 김승미 자신이 모든 잔존 청구권을 포기했다고 단정할 수는 없습니다. 김승미의 권리 전부가 승계되었고 별도 청구권이 남지 않았다는 사실이 확인되면 보증금 인수 위험은 해소될 수 있습니다. 확약의 적용 범위 밖에 남는 김승미의 권리 및 다른 점유자의 별도 권리는 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.
이 확약은 선순위 소유권이전청구권가등기의 인수 위험을 없애지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 실질취득 기준으로 판단
금강블루빌 전용 28.85㎡ 및 인접 면적 29.92㎡의 실거래는 총 7건입니다. 전체 실거래 평균은 292,142,857원이지만, 가격 판단에는 비교적 최근 거래를 반영한 최근 12개월 집계 평균 320,000,000원(3건)을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2025.12. 전용 28.85㎡ 2층, 330,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 18.0% 상승으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 28.85㎡ | 2층 | 330,000,000원 |
| 2025.08 | 29.92㎡ | 2층 | 330,000,000원 |
| 2025.02 | 28.85㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 29.92㎡ | 3층 | 285,000,000원 |
| 2023.03 | 28.85㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 28.85㎡ | 4층 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 28.85㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 3건 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 292,142,857원 |
최저매각가 185,600,000원은 최근 평균 시세의 58.0%입니다. 하지만 김승미의 미배당 보증금 인수액을 적용한 실질취득 223,398,400원을 기준으로 보면 최근 시세 대비 약 69.8%입니다. 주택도시보증공사의 확약에 따른 인수 해소가 완전히 확인된다면 보증금 관련 실질취득 부담은 더 낮아질 수 있습니다.
그럼에도 최근 시세보다 낮다는 사실만으로 투자 매력이 있다고 볼 수 없습니다. 매수인이 소유권을 상실할 수 있는 선순위 가등기 위험은 가격 차이만으로 보상하기 어려운 별도의 법률적 위험이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 김승미 · 우선변제 | 220,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 가압류 · 동양자산관리대부 | 28,002,546원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 이영준 | 54,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 278,935,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당모형 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세·지방세 중 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 확약에 따른 잔존 청구권 포기는 해당 공사에 적용되며, 김승미의 별도 잔존 권리는 승계관계 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수액은 증가
| 시나리오 | 매각가 | 인수추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 감정가 64% |
185,600,000원 | 37,798,400원 | 223,398,400원 |
| 11회 유찰 시 감정가 51% |
148,480,000원 | 74,398,720원 | 222,878,720원 |
| 12회 유찰 시 감정가 41% |
118,784,000원 | 103,678,976원 | 222,462,976원 |
임차보증금 미배당분을 인수하는 모형에서는 유찰로 낙찰가가 낮아져도 매수인이 부담할 보증금 잔액이 늘어 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다. 위 실질취득액은 각 시나리오의 매각가와 인수추정액을 합산한 것으로, 주택도시보증공사 확약에 따른 인수 해소 가능성을 반영하지 않은 조건부 금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 강동구보건소 남측 인근. 다세대주택·아파트·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 8호선 강동구청역과 5호선 둔촌동역이 소재합니다. 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2017년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 정방형 토지 위에 위치합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등의 규제가 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기도 있어 실제 적용 여부와 입찰·취득 관련 요건을 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지는 않았습니다.
- 환금성. 17세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 동일·유사 면적 실거래 표본은 7건입니다. 최근 거래가격은 높아졌지만 표본이 제한적이며, 선순위 가등기 문제가 해결되지 않으면 정상적인 재매각 가능성도 불확실합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 최우선 확인. 갑구 3번 및 3-1번의 현재 효력, 원 가등기 말소 표시와 이전등기 관계, 가등기권자 이종관의 매매예약 완결 가능성, 매각물건명세서의 인수 기재를 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금 승계 범위 확인. 김승미의 보증금 220,000,000원 중 주택도시보증공사에 실제 승계된 범위, 김승미에게 남은 권리, 배당 및 임차권등기말소 조건을 확인해야 합니다.
- 확약서 원본 확인. 2024.12.04. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기확약서의 효력 범위를 확인해야 합니다. 해당 공사의 포기가 김승미 본인이나 다른 점유자의 권리까지 자동으로 포기시키지는 않습니다.
- 점유자 관계 확인. 김성철·송병규의 전입 사실 외에 보증금과 계약관계가 불명확합니다. 현 점유자, 실제 임대차관계, 명도 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세·지방세 압류 4건과 관련된 당해세 및 체납 관리비 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 낙찰가 상한 재검토. 단순 최저가 185,600,000원이 아니라 보증금 인수 가능액을 포함한 실질취득 223,398,400원과 최근 실거래 평균 320,000,000원을 비교하되, 소유권 상실 위험을 우선 고려해야 합니다.
- 입찰 전 법률검토. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·임차권등기·확약서·배당요구서 및 사건기록을 대조하여 선순위 권리의 존속과 소멸 여부를 확정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 소유권이 안전한 것은 아니다”
이 물건은 최근 실거래 평균 320,000,000원에 비해 최저매각가 185,600,000원이 상당히 낮습니다. 김승미의 보증금 부족분을 인수하는 배당모형을 적용해도 실질취득액은 223,398,400원으로 최근 시세를 밑돕니다. 또한 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기확약은 보증금 인수 위험을 줄일 수 있는 중요한 사정입니다.
그러나 결론은 고위험·입찰 보류입니다. 매각물건명세서가 직접 경고하는 선순위 소유권이전청구권가등기는 잔존 보증금과는 전혀 다른 차원의 위험입니다. 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있기 때문입니다. 10회 유찰된 현재 가격이나 추가 유찰 가능성만으로 이 위험을 정당화하기 어렵습니다.
가격은 매력적으로 보일 수 있지만, 권리 안정성이 확보되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 확약 적용 범위와 김승미의 잔존 권리, 무엇보다 선순위 가등기의 법적 효력이 명확하게 해소되기 전에는 안전한 경매물건으로 평가할 수 없습니다. 종합 평가는 D등급입니다.
