서울중앙지방법원 2025타경102361. 서초동 서초어반하이오피스텔 1층 109호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가에서는 2개호의 벽체를 허물어 일체로서 상가로 이용 중인 상태가 확인됩니다. 감정가는 1,190,000,000원, 5회 유찰된 현재 회차 최저가는 389,939,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 가격을 곧바로 “시세 대비 저렴하다”고 평가할 수는 없습니다.
권리분석상 계산된 말소기준은 2021.06.29 박영복 근저당권 65,000,000원입니다. 그 이후의 동서울신용협동조합 근저당, 이창윤 근저당, 국세 및 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102361 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 1층 109호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 2개호 벽체를 허물어 일체로 상가 이용 |
| 소유자 | 안중만 · 2020.01.22 거래가액 821,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,190,000,000원 / 389,939,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,251,410,741원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 연결관계 확인 필요
말소기준권리는 2021.06.29 설정된 박영복 근저당권 65,000,000원으로 계산돼 있습니다. 이후 2023.06.13 동서울신용협동조합 360,000,000원, 2024.04.03 이창윤 520,000,000원의 근저당과 여러 압류가 이어졌고, 2025.03.17 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수, 대항력 승계, 우선변제 여부를 따질 대상은 없습니다. 현재 회차 예상 인수액도 0원으로 산정돼 실질취득액은 최저가와 같은 389,939,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 33%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 회차 최저가는 389,939,000원으로, 시나리오상 감정가의 32.77%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 수 없습니다. 더구나 감정평가상 일반적인 단일 호실 이용이 아니라 2개호 벽체를 철거해 일체의 상가로 사용 중이고, 이미 5회 유찰됐다는 점은 환금성과 수요 측면의 경고 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,259,146원 |
| 2. 근저당 · 박영복 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동서울신용협동조합 | 360,000,000원 | 318,679,854원 |
| 4. 근저당 · 이창윤 | 520,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당 대상 채권액 945,000,000원 중 383,679,854원이 배당되고, 561,320,146원이 미배당으로 남는 계산입니다. 예상배당에는 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 가능성이 반영되지 않아 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가에서는 2개호의 벽체를 허물어 일체의 상가로 이용 중입니다. 일괄매각 대상 2개호의 현황과 원상복구·분리사용 가능성 확인이 중요합니다.
- 입지. 남부터미널역 북서측 인근으로, 주변은 상가와 사무실이 혼재하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 22,710,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고, 상가 통합이용 상태에서 5회 유찰됐기 때문에 일반적인 단일 주거호실보다 매수층과 활용방식이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당 원본 대조. 2020.01.22 남서울농업협동조합 근저당의 말소 표시와 2025.08.12 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기 관계를 확인하세요.
- 일괄매각·통합사용 확인. 2개호 벽체를 허물어 일체로 사용 중이므로, 매각범위와 두 호실의 물리적·법적 사용관계를 감정평가서 및 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 압류 3건 중 당해세가 존재하면 매각대금에서 우선 차감돼 후순위 배당액이 더 줄 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.07.04 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행관계를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 33%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 311,951,200원, 7회 유찰 시 249,560,960원으로 내려가지만 미배당은 각각 638,216,117원, 699,732,893원으로 확대됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당요구·채권계산 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “33%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 임차인이 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이어서, 표면적인 인수 리스크는 낮습니다. 그러나 종합 판단은 단순하지 않습니다. 5회 유찰, 2개호 통합 상가 이용, 공매공고 부기등기, 국세·건강보험 압류, 그리고 선행 근저당의 말소 표시와 후속 이전등기가 함께 존재합니다.
무엇보다 최근 실거래 비교자료가 없으므로 389,939,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 현재 회차 배당계산에서는 561,320,146원의 미배당이 발생하고 신청채권자 배당액도 0원으로 산정돼 있어 배당순위와 채권양도 관계의 원본 검증이 필요합니다. 결론은 “인수는 0원이나, 물건 상태와 권리 연결관계 확인이 선행돼야 하는 5회 유찰 상가형 물건”입니다.
