전주지방법원 2025타경893. 전주시 덕진구 반월동 쪽구름로 118 소재 1층 104호 집합건물입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종 근린생활시설(소매점)이고, 매각물건명세서 비고에는 상가(상호명: 이삭토스트)로 이용 중이라고 되어 있습니다. 즉 이 물건은 아파트가 아니라, 1층 상가 성격의 물건으로 봐야 합니다. 권리분석의 결론은 비교적 선명합니다. 2021년 익산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
현재 최저가 기준 배당을 보면 매각대금 대부분이 선순위 근저당권자인 익산신용협동조합으로 들어가고, 후순위 채권들은 배당을 거의 받지 못합니다. 이 미배당은 채권자 사이의 문제이지 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 매수인이 신경 써야 할 포인트는 대항력 없는 임차인의 명도, 그리고 상가의 실제 임대·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경893 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 제1종 근린생활시설(소매점) · 상가(상호명: 이삭토스트)로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 104호 |
| 소유자 | 주식회사강산개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 685,000,000원 / 335,650,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 익산신용협동조합 / 404,367,602원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.14 을구 1번 익산신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 김성수·강백한·송미령·조윤순·이성곤·김민지의 공동담보 근저당, 주식회사티엠지개발 관련 권리, 전주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
점유자는 태국희 1명으로 확인됩니다. 전입신고일은 2021.08.03이고, 말소기준권리일 2021.05.14보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보되, 보증금 합산 또는 별도 인수액으로 볼 사안은 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 태국희 | 1층 104호(50.8200㎡) | 2021.08.03 | 3,000 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2025.09.01 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 335,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,499,100원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 익산신용협동조합 | 475,200,000원 | 330,150,900원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김성수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 강백한 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 2번 근저당권 · 송미령 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 2번 근저당권 · 조윤순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 2번 근저당권 · 이성곤 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 2번 근저당권 · 김민지 | 200,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 3번 근저당권 · 유상권 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 2번 가압류 · 주식회사티엠지개발 | 860,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 5번 근저당권 · 주식회사티엠지개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 335,650,000원에서는 채권자 총 청구 4,535,200,000원 중 330,150,900원이 배당되고, 미배당은 4,205,049,100원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 반월초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단 접근성·빈도는 보통인 편입니다.
- 용도. 감정평가상 제1종 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며, 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 760.0㎡, 토지이용상황은 상업용, 평지·부정형·중로한면입니다. 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차의 실질취득은 최저가 335,650,000원 + 인수 0원 = 335,650,000원입니다. 이 금액을 기준으로 임대수익률과 재매각 가능성을 계산해야 합니다.
- 임차인 명도. 태국희의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 상가 영업 중인 점유라면 인도명령 이후 실제 비우는 일정이 변수입니다.
- 상가 현장성. 상가(상호명: 이삭토스트)로 이용 중인 상태, 내부 인테리어, 설비, 간판, 집기, 영업 지속 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 집합건물의 공용부분 관리비 체납, 전기·수도·가스 정산, 영업장 관련 미납 여부를 관리주체와 별도로 확인하세요.
- 후순위 채권 압박. 후순위 채권은 매각으로 소멸하더라도 미배당 규모가 큽니다. 매각 진행, 취하 가능성, 배당기일 전 변동 여부는 입찰 전 사건기록으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 가격 판단은 현장형
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.05.14 익산신용협동조합 근저당이고, 임차인 태국희의 전입은 2021.08.03으로 그 뒤입니다. 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 물건 성격이 1층 근린생활시설이라는 점이 핵심입니다. 상가는 시세표 하나로 판단하기 어렵고, 임대수익·공실률· 유동인구·도로 노출·영업장 명도까지 맞물립니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단. 최저가 335,650,000원이라는 숫자는 출발점일 뿐, 최종 답은 임대수익과 환금성 검증에서 나옵니다.