전주지방법원 2025타경944. 전주시 완산구 효자동3가 1653-3의 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층으로, 1층은 계단실 및 소매점, 2층은 다가구주택 4가구, 3층은 다가구주택 4가구, 4층은 다가구주택 2가구로 이용되고 있습니다. 소유자는 장교섭이며, 신청채권자인 남전주새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 기준은 분명합니다. 2015.04.01. 설정된 남전주새마을금고 근저당권 60,000,000원이 말소기준권리이고, 2023년 근저당권과 2025년 이후 가압류 및 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 별개입니다. 김향자는 말소기준보다 앞선 주민등록일을 갖고 있어 대항력이 확인되는 선순위 임차인이며, 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 여부를 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1653-3 · 척동5길 5-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 계단실 및 소매점 · 2층 다가구주택(4가구) · 3층 다가구주택(4가구) · 4층 다가구주택(2가구) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 |
| 토지 | 264.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 장교섭 |
| 감정가 / 최저가 | 938,488,600원 / 938,488,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남전주새마을금고 / 265,088,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2015.04.01. 남전주새마을금고 근저당권입니다. 2023.01.27. 추가 근저당권 38,000,000원, 익산농업협동조합·주식회사전북은행·농협은행 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지
보증기관 승계 1건과 김지혜 임차권의 변경등기 1건을 별도 임차인에서 제외하면, 이름이 기재된 실제 임차인·점유 관련 신고는 6명입니다. 한국토지주택공사 명의의 80,000,000원 신고 1건은 김지혜 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2021.06.25. | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 김지혜 보증금 중복신고 · 합산 제외 |
| 김지혜 | 2018.04.18. | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 임차권 변경 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 을구 20-1 · 김지혜 임차권 변경등기 |
| 박정혁 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금·전입일 확인 필요 |
| 공사 | 2021.09.24. | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 전부덕 | 2022.11.30. | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금·전입일 확인 필요 |
| 김향자 | 2013.08.08. | 미상 | 있음 | 있음 | 미배당 보증금 인수 가능성 |
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 확인 전 메리트 판단 유보
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 938,488,600원입니다. 동일 물건의 실거래 시세 수치가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 낙찰가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 실제 취득비용은 그 배당 결과까지 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 938,488,600원 | 0원 | 745,184,567원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 750,790,880원 | 0원 | 559,363,824원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 600,632,704원 | 0원 | 410,707,230원 |
④ 예상배당표 (매각가 938,488,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,784,886원 |
| 을구 16번 근저당권 · 남전주새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 18번 근저당권 · 남전주새마을금고 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 익산농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사전북은행 | 15,016,677원 | 15,016,677원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 38,502,470원 | 38,502,470원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 745,184,567원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 일반 채권의 미배당은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 김향자의 보증금과 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주홍산초등학교 북측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층으로 외벽 치장벽돌쌓기, 내부 벽지·일부 타일, 샷시 창호이며 위생·급배수·전기·소방·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 264.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 672,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·서부신시가지 지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않고 공부와의 차이도 없습니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 수치 확인 전에는 감정가나 유찰가만으로 환금성·가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김향자 보증금 확인. 2013.08.08. 주민등록, 2013.07.29. 확정일자로 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 실제 보증금과 배당요구 금액, 배당 예상액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 박정혁·지주택과 성명 미상 임차권 변경 항목은 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 추가 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 80,000,000원 신고 1건은 김지혜 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 김지혜 보증금과 별도로 합산하지 않습니다.
- 2026.01.20. 임차권등기 확인. 한국토지주택공사 명의 40,000,000원·80,000,000원·60,000,000원 주택임차권의 각 호수와 실제 점유자 대응관계를 확인해야 합니다.
- 배당 시뮬레이션 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 소유자 잔여 745,184,567원을 확정 잔여금으로 보면 안 됩니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이며, 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
- 가격 원본 확인. 실거래 시세를 별도로 확인해 938,488,600원의 감정가와 실제 시장가격을 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸 = 인수 0”은 아니다
이 사건은 등기부상 말소기준이 명확합니다. 2015.04.01. 남전주새마을금고 근저당권 이후의 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
하지만 임차관계에서는 결론이 달라집니다. 김향자는 말소기준보다 약 2년 앞선 2013.08.08. 주민등록을 가진 대항력 임차인이고 우선변제권도 있습니다. 문제는 보증금이 미상이라는 점입니다. 배당으로 전액 회수되는지, 미배당 보증금이 남아 매수인에게 승계되는지를 확인하지 못한 상태에서는 실질취득가를 938,488,600원으로 확정할 수 없습니다.
게다가 실거래 시세 수치가 없어 신건 감정가의 가격 메리트도 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 등기 후순위 권리는 정리되지만 임차인 보증금 확인이 핵심인 사건입니다. 입찰 전 김향자의 실제 보증금·배당관계와 미상 임차인 현황을 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
