서울동부지방법원 2025타경412. 서울 송파구 가락동 헬리오시티 근린생활시설1에이동 1층 1063호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설, 현황은 공실입니다. 감정가는 1,136,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 908,800,000원입니다. 낙찰자가 별도로 승계할 것으로 명시된 권리는 없고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 하나은행 근저당 3건과 김순분 가압류는 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024.02.08. 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 987,600,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 주식회사 더솔리드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경412 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 근린생활시설1에이동 1층1063호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 지하3층·지상5층 건물 내 1층 1063호 |
| 소유자 | 오진숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,136,000,000원 / 908,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 857,512,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 2024.02.08. 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.09.11. 임의경매개시결정과 2025.11.24. 더솔리드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 보면 안 된다
헬리오시티 실거래 자료에는 최근 12건 평균 2,828,500,000원, 최신 거래 2,900,000,000원, 최저 1,930,000,000원, 최고 3,520,000,000원이 기록돼 있습니다. 숫자만 보면 현재 최저가 908,800,000원이 최근 12건 평균의 32.1%에 불과합니다.
그러나 이 비율로 이 물건을 “시세보다 68% 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 해당 거래들은 39.10㎡·59.96㎡·84.95㎡·84.99㎡·99.60㎡·110.66㎡ 등 아파트 주거 거래이고, 본 경매물건은 1층 제1종근린생활시설입니다. 대상 면적 28.08㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 헬리오시티 전체 가격 규모를 보는 참고자료일 뿐, 상가 적정가의 직접 비교군이 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 35 | 2,900,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 15 | 3,100,000,000원 |
| 2026.08 | 110.66㎡ | 27 | 3,470,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 2,890,000,000원 |
| 2026.07 | 39.10㎡ | 17 | 2,010,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 19 | 1,930,000,000원 |
| 2026.07 | 99.60㎡ | 7 | 3,360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 31 | 3,015,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 18 | 2,647,000,000원 |
| 2026.07 | 39.86㎡ | 8 | 2,100,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 24 | 3,000,000,000원 |
| 2026.07 | 110.66㎡ | 15 | 3,520,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 2,828,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 908,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,488,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 987,600,000원 | 897,312,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 더솔리드 | 4,313,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 991,913,480원 중 897,312,000원이 배당되고, 미배당액은 94,601,480원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 자금·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 908,800,000원 | 897,312,000원 | 94,601,480원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 727,040,000원 | 717,369,600원 | 274,543,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 581,632,000원 | 573,415,680원 | 418,497,800원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 857,512,998원을 충족하는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당액이 717,369,600원, 3회 유찰 시에는 573,415,680원으로 내려갑니다. 다만 이 미배당 증가는 낙찰자의 인수액 증가를 의미하지 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가락초등학교 남동측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 시장, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 송파역이 있습니다.
- 현황. 제1종근린생활시설이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상5층 건물 내 1층 1063호이고 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 14,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도·하수도·교육환경보호구역·정비구역·과밀억제권역·비행안전구역 등 복수의 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 비교사례 확보. 헬리오시티 아파트 실거래가 아니라 동일 근린생활시설동 또는 유사 1층 상가의 매매가격을 확인해야 합니다.
- 공실 수익성 점검. 현재 공실이므로 실제 임대가능 보증금·월세와 공실기간을 확인해 수익가치를 별도로 계산해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.02.08. 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정·가압류가 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조합니다.
- 관리비·상가부담금 확인. 공실 상가는 체납 관리비 및 공용부분 부담이 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 용도·영업제한 확인. 제1종근린생활시설의 실제 사용 가능 업종과 관리규약·인허가 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가 ≠ 시세 20% 할인”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인 조사 내역이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 2024.02.08. 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원으로 분석됩니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 908,800,000원은 감정가의 80%이고, 헬리오시티 최근 12건 평균 2,828,500,000원의 32.1%이지만, 그 12건은 본건과 다른 아파트 거래입니다. 따라서 “헬리오시티 시세보다 매우 싸다”는 결론은 데이터로 뒷받침되지 않습니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 동일·유사 상가 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
