서울동부지방법원 2025타경419. 성동구 성수동2가 하우스디세종타워 제본동 8층 807호입니다. 등기상 현재 소유자는 헤인트주식회사이고, 2022년 1월 20일 수협은행 근저당이 설정된 뒤 2025년 9월 16일 임의경매가 개시됐습니다. 현재 확인되는 핵심 등기권리는 수협은행의 채권최고액 1,044,000,000원 근저당이며, 매각 시 소멸 대상으로 정리됩니다.
반면 현장·명세서상 이용관계는 단순하지 않습니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)(상호: WONDER JEANS)로 기재되어 있고, 임차관계로는 송진섭, 주식회사 원더진스 대표 송진섭, 원더진이 확인됩니다. 명세서에는 인수권리 해당사항이 없지만, 보증금 미상인 점유관계가 있어 실제 배당·점유관계와의 대조가 필요합니다.
① 물건 개요 — 지식산업센터 807호
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 284-62 하우스디세종타워 본동 8층807호 |
| 등기상 토지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 284-62, 284-66 · 지목 공장용지 · 토지면적 2,987.1㎡ |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)(상호: WONDER JEANS) |
| 소유자 | 헤인트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 888,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 898,869,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
② 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.01.20 수협은행 근저당권입니다. 같은 날 헤인트주식회사 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 수협은행 근저당이 바로 설정됐습니다. 이후 2025.09.16 경매개시결정과 2026.05.28 성동구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
③ 임차관계 — 대항력은 확인되지만, 보증금 미상 점유자를 따로 봐야 한다
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송진섭 | 807호 65.61㎡ · 주거 | 2023.04.19 | 26,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 주식회사 원더진스 대표 송진섭 | 807호 33㎡ | 2023.09.01 | 미상 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증금 확인 필요 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 원더진 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증금 확인 필요 전입신고일·보증금 미상 |
첫 번째 임차인은 2023.04.19 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 두 번째 점유관계도 2023.09.01 전입으로 같은 판단입니다. 다만 두 번째는 보증금이 미상이고, 세 번째 원더진은 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 888,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,280,000원 | 약 매각가의 1.3% 추정 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 1,044,000,000원 | 876,720,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 수협은행 채권최고액 1,044,000,000원 중 876,720,000원이 배당되어 167,280,000원 미배당이 발생합니다. 신청채권자 청구액은 898,869,218원으로, 현재 회차에서는 청구액이 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 함께 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 888,000,000원 | 876,720,000원 | 167,280,000원 | 현재 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 710,400,000원 | 700,896,000원 | 343,104,000원 | 시나리오 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 568,320,000원 | 560,236,800원 | 483,763,200원 | 시나리오 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 입지. 성수역(지하철 2호선) 북서측 인근이며, 주변은 아파트형공장·아파트단지·공장·상업용건물·근린생활시설 등이 혼재하는 공업 및 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 남측 인근 아차산로변에 노선버스정류장과 성수역이 소재하여 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)(상호: WONDER JEANS)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 건물의 제8층 807호로 조사됐습니다.
- 토지. 준공업지역·도시지역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 토지는 평지·부정형이고 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·산업ㆍ유통개발진흥지구·토지거래계약허가구역 등이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 2022.01.20 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 성동구 압류가 매각으로 소멸하는지 최종 확인하세요.
- 임차관계 확정. 송진섭의 보증금 26,000,000원은 확인됐지만 대항력은 없고, 다른 점유관계는 보증금 미상이므로 매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유를 대조하세요.
- 대항력 미상 점유자. 원더진은 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 해당 점유자에 대해서는 대항력을 임의로 인정하거나 배제하지 말고 서류를 확인해야 합니다.
- 현재 회차 자금. 최저매각가는 888,000,000원이며 채권 배당 후에도 수협은행의 미배당액 167,280,000원이 남는 구조입니다.
- 실거래 검증. 별도의 실거래 자료가 확인되지 않으므로 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 말고 성수동2가 지식산업센터 807호의 실제 거래사례를 별도 확인하세요.
- 관리·점유 확인. 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 실제 영업·점유관계가 존재하므로 인도와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차관계는 확인하고 들어가야 한다”
이 물건은 등기만 보면 구조가 선명합니다. 2022년 수협은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항없음으로 정리되어 있어 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 임차관계가 3건 확인되고 그중 일부는 보증금과 전입정보가 미상입니다. 특히 원더진은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판단을 보류해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 점유·임차관계를 확정하는 과정이 중요합니다. 실거래 데이터도 확인되지 않으므로 현재 최저가 888,000,000원만 보고 시세 메리트를 부여하기보다는 서류·현장 확인 후 가격을 결정하는 접근이 맞습니다.
