서울동부지방법원 2025타경419. 서울 성동구 성수동2가 하우스디세종타워 본동 8층 807호입니다. 사건상 물건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터), 상호 WONDER JEANS입니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 지식산업센터의 이용 및 처분 특성을 중심으로 검토해야 합니다.
소유자인 헤인트주식회사는 2022년 1월 20일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 1,020,000,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 1,044,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 수협은행의 임의경매개시결정과 성동구 압류가 이어진 구조입니다.
경매 가격만 보면 감정가보다 상당히 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 후순위 점유자와 대항력 미상 점유자를 구분하는 것입니다. 또한 공장형 집합건물의 실제 거래가격과 환금성을 확인해야 최저가 710,400,000원이 경제적으로 유리한 가격인지 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 284-62 하우스디세종타워 본동 8층 807호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 성수일로10길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 사건상 대지 · 등기상 집합건물 · 감정상 공장(지식산업센터) |
| 건물 규모 | 18층 건물 중 제8층 제807호 |
| 현재 이용상태 | 공장(지식산업센터) · WONDER JEANS |
| 소유자 | 헤인트주식회사 (2022.01.20 소유권이전, 거래가액 1,020,000,000원) |
| 감정가 | 1,110,000,000원 |
| 최저매각가 | 710,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 수협은행 |
| 청구액 | 898,869,218원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20 을구 3번 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,044,000,000원 |
| 점유관계 | 송진섭·주식회사 원더진스 대표 송진섭·원더진 관련 기록, 중복 여부 및 일부 권리관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
등기부의 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 최초 신탁등기는 이미 말소되었으며, 김미화 명의 당시 설정된 신한은행 근저당권도 2022년 1월 20일 해지로 말소되었습니다. 따라서 과거 신한은행 근저당권을 현재 매수인이 떠안을 권리로 계산해서는 안 됩니다.
현재 경매의 말소기준은 2022년 1월 20일 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,044,000,000원이고 채무자는 헤인트주식회사입니다. 이후의 임의경매개시결정 및 성동구 압류는 매각에 따른 말소 예정 권리로 정리됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 후순위와 미상을 구분
점유·임대차 관련 기록은 송진섭, 주식회사 원더진스 대표 송진섭, 원더진으로 구분되어 있습니다. 그러나 송진섭 개인과 법인의 대표자가 동일하고 명칭도 연관되어 있어, 각 기록이 모두 독립된 임차계약인지, 실제 임차인 수가 몇 명인지 확인이 필요합니다. 보증금 역시 확인된 금액만 계산해야 합니다.
| 점유자 / 사용 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
송진섭 807호 65.61㎡ · 주거 |
2023.04.19 | 26,000,000원 | 2,600,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
인수 없음 판단
배당요구 2025.10.28 · 확정일자 미확인
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주식회사 원더진스 대표 송진섭 807호 33㎡ |
2023.09.01 | 미상 | 1,300,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
인수 없음 판단
보증금·확정일자 및 계약관계 확인 필요
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원더진 주거 사용 기재 |
미상 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인
승계위험 확인 필요
전입일·보증금·확정일자 및 실제 점유관계 미확인
|
대항력 판단은 확인된 전입시기 및 권리관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 필요한 요건과 배당절차를 확인해야 합니다. 명시된 인수권리 없음과 개별 점유자의 권리 확인은 구분됩니다.
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 이는 확인된 권리관계에 기초한 추정입니다. 원더진의 권리상태가 미상인 만큼 최종 인수 0원은 확정된 결론이 아닙니다. 특히 대항력 있는 별도 임차인의 보증금이 매각대금보다 크다면, 배당과 인수관계에 따라 실제 취득부담이 보증금 규모에 수렴할 수 있으므로 매각 최저가만으로 경제성을 판단할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다르다
이번 물건의 감정가와 최저매각가는 다음과 같습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,110,000,000원 | 100% | 감정평가 기준가격 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 710,400,000원 | 64% | 현재 최저매각가 |
| 3회 유찰 시 | 568,320,000원 | 51.2% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 454,656,000원 | 40.96% | 추가 유찰 가정 |
현재 최저매각가 710,400,000원은 감정가 1,110,000,000원의 64%입니다. 다만 비교의 기준이 되는 것은 감정가일 뿐입니다. 성수동 지식산업센터의 실제 매매가격과 비교하지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
특히 일반적인 주거용 집합건물과 달리 지식산업센터는 이용 목적, 임대수요, 입주자격, 실제 내부 상태 및 처분 제한에 따라 가격과 환금성이 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 사실만으로 추가 가격 매력이 충분하다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 710,400,000원 가정)
현재 최저매각가에서 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 우선 공제한 뒤 수협은행에 배당되는 구조입니다. 수협은행 채권최고액을 기준으로 미배당액이 발생하지만, 근저당권의 미배당액은 매수인의 자동 인수금액이 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,504,000원 |
| 1. 수협은행 근저당권 | 1,044,000,000원 | 700,896,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 수협은행 미배당(채권최고액 기준) | — | 343,104,000원 |
집행비용 9,504,000원은 추정치입니다. 수협은행 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 값이며 실제 확정 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 우선순위 변동 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 회수·인수 시나리오
| 구분 | 예상매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 710,400,000원 | 700,896,000원 | 343,104,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 가정 | 568,320,000원 | 560,236,800원 | 483,763,200원 | 0원* |
| 4회 유찰 가정 | 454,656,000원 | 447,709,440원 | 596,290,560원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 시뮬레이션 수치입니다. 전입일·보증금이 미상인 원더진의 권리관계가 확인되기 전에는 최종 인수액 0원을 보장할 수 없습니다. 추가 유찰 회차는 가정이며 실제 매각 진행 결과와 다를 수 있습니다.
현재 회차에서도 수협은행의 신청 청구액 898,869,218원은 전액 충족되지 않는 계산입니다. 그러나 수협은행의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 그 채권 부족분을 낙찰자가 별도로 갚는 것으로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성수역(지하철 2호선) 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트형공장, 공장, 아파트단지, 상업용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재한 공업·상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 용이하며, 남측 아차산로 주변에 노선버스정류장과 성수역이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 18층 건물입니다. 승강기, 화물승강기, 위생·급배수시설, 화재자동탐지설비 및 개별 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남측으로 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로에 접하고, 아차산로와 연계됩니다.
- 토지·용도지역. 준공업지역이며, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 토지이용 관련 규제가 기재되어 있습니다. 토지 관련 면적은 2,987.1㎡, 공시지가는 9,644,000원/㎡입니다. 이는 개별 807호 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 토지거래허가. 토지이용계획에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 포함되어 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각 시점에 적용되는 규제와 경매 취득의 취급은 별도 확인이 필요합니다.
- 이용 및 환금성. 감정상 지식산업센터 내 공장으로 이용 중입니다. 일반 주거용 건물과 다른 수요층 및 입주요건을 가지므로, 실제 매매와 임대 수요, 점유관계 및 용도 적합성을 종합해 환금성을 판단해야 합니다.
- 건축물 현황. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 사용현황과 주거 사용 기재 간 차이는 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 원더진의 대항력. 전입일, 확정일자, 보증금, 계약 체결 및 점유개시 시점을 확인해 말소기준권리와 비교해야 합니다. 미상 상태에서 인수 0원을 확정하지 마세요.
- 중복 점유관계. 송진섭 개인, 주식회사 원더진스 대표 송진섭, 원더진이 각각 별도 계약인지, 동일한 영업장·점유관계에 대한 복수 기재인지 확인해야 합니다.
- 보증금·차임. 확인된 송진섭 보증금 26,000,000원 외에 원더진스 및 원더진 관련 보증금이 별도로 존재하는지 확인하세요. 확정되지 않은 보증금을 임의로 더해 권리금액을 계산하지 않아야 합니다.
- 공장 이용 적법성. 지식산업센터 입주자격과 허용 업종, 주거 사용 여부, 실제 사용 현황을 관할 기관 및 건물 관리주체를 통해 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 최근 실거래 및 임대수준을 확인하세요. 감정가 대비 64%라는 사실만으로 매입가가 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 명도 가능성. 권리상 인수하지 않는 임차인도 실제 점유하고 있다면 인도 및 명도절차가 필요할 수 있습니다. 개인과 법인의 점유 범위를 구체적으로 파악하세요.
- 배당 및 세금. 수협은행 채권의 실제 잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 가능성 및 배당요구 내용을 확인해 예상배당을 검증하세요.
- 관리비·시설비. 공용부분 관리비 체납, 화물승강기 및 기타 시설 관련 비용, 공장용 내부시설의 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유 증빙을 확인하고 매각조건에 변동이 없는지 점검하세요.
맺으며 — “감정가 64%는 가격의 시작일 뿐”
이 사건은 감정가 1,110,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 710,400,000원까지 내려온 지식산업센터 물건입니다. 수협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리도 정리되는 구조이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없습니다.
그렇다고 권리분석이 완전히 종료된 것은 아닙니다. 송진섭과 원더진스의 기재된 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력 없는 후순위 관계로 판단되지만, 원더진은 전입일과 보증금 자체가 미상입니다. 동일 점유관계의 중복 기재인지, 별도로 보호받는 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
또한 이 물건은 성수동의 공장(지식산업센터) 이용 물건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 2회 유찰이라는 사실도 환금성 점검의 필요성을 높입니다.
결론은 가격 판단 보류·점유권리 확인 우선입니다. 수협은행 근저당권의 미배당액은 자동 승계되지 않는다는 장점이 있으나, 원더진의 잠재적 인수위험과 실제 취득부담, 지식산업센터 시세를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다.
