70% 최저가보다 먼저 볼 것은 ‘공사 중단·점유·배당 불일치’ — 전주 서신동 어린이집

전주지방법원 2025타경909. 전주시 완산구 서신동 3필지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층으로, 1층부터 4층까지 어린이집으로 이용됐으나 현재는 공실입니다. 리모델링을 위해 내부시설이 철거되고 창호도 해체된 상태이며, 외부에는 가림막과 강관비계가 설치돼 있습니다. 따라서 이 물건은 일반 주택처럼 최저가와 감정가만 비교할 수 있는 유형이 아니라, 공사 재개 또는 복구 범위와 특수용도 건물의 환금성을 함께 따져야 합니다.

등기 흐름의 핵심은 2015년 4월 22일 전주농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2004년 농업협동조합중앙회 근저당은 2006년 4월 24일 말소됐고, 2006년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 두 건도 2015년 4월 23일 말소됐습니다. 등기 말소 내역대로라면 현존하는 선순위 담보가 아니라는 점이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리의 ‘말소 여부’가 핵심

2004년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당은 2006년 말소됐고, 2006년 수산업협동조합중앙회 근저당 1,040,000,000원과 45,500,000원도 2015년 4월 23일 해지로 말소됐습니다. 따라서 등기 말소 내역을 기준으로 한 말소기준권리는 2015년 4월 22일 전주농업협동조합 근저당권 1,214,850,000원입니다.

이후 설정된 전주농업협동조합 근저당 120,000,000원·102,000,000원, 박승돈 근저당 200,000,000원, 이길상 소유권이전청구권가등기와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.

② 점유자·임차인 검토 — 대항력 확정이 아니라 ‘가능·미상’

전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유자 이름이 등기부상 소유자·채무자와 같습니다. 따라서 이를 곧바로 대항력 있는 실제 임차인으로 단정할 수 없습니다. 가장임차인 또는 관계인일 가능성을 포함해 임대차계약의 실재, 보증금 지급자료, 주민등록 변동과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 저가라 할 수 없다

현재 최저매각가는 1,288,656,000원으로 감정가 1,840,937,780원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 어린이집으로 사용된 특수용도 건물이고 내부시설·창호가 철거된 공사 중단 상태이므로, 정상 사용 가능한 일반 건물과 같은 기준으로 감정가 할인율을 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,288,656,000원 가정)

채권총액 3,514,350,000원 중 1,273,369,440원이 배당되고, 2,240,980,560원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 전주농업협동조합의 청구액 1,204,480,880원은 이 시뮬레이션상 배당액이 0원입니다. 다만 말소된 과거 근저당이 배당대상에 포함된 계산이므로 실제 배당관계와 동일하다고 볼 수 없습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층부터 4층까지 어린이집으로 사용됐으나 현재 공실이며, 옥탑 1·2층은 물탱크실과 계단실입니다.
• 공사 상태. 리모델링을 위해 내부시설이 철거되고 창호가 해체됐으며, 외부에는 가림막과 강관비계가 설치된 상태입니다.
• 입지. 서신초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 공동주택 및 주상용건물이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 서신초등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 일부 토지는 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 기본적인 위생설비·화재탐지·소화전설비가 있습니다.
• 환금성. 일반 주택이 아니라 어린이집 용도의 4층 건물이고 현재 공사 중단 상태여서 매수층과 활용방안이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 확인. 2004년 농업협동조합중앙회 근저당과 2006년 수산업협동조합중앙회 근저당 두 건의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
• 배당관계 재검증. 배당 시뮬레이션이 말소된 과거 근저당을 선순위로 반영하고 있으므로 배당요구종기 서류, 채권계산서와 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
• 박준근의 점유 성격 확인. 소유자·채무자와 동일인이므로 실제 임대차인지, 보증금 지급이 있었는지, 현재 누가 점유하는지 확인해야 합니다.
• 가등기 확인. 이길상의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후라 소멸하는 구조지만, 매매예약과 담보가등기 해당 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 서신동 6-11, 6-25, 5-26 토지와 건물의 매각 범위, 경계와 현황을 확인해야 합니다.
• 공사 중단 현장 확인. 철거 범위, 해체된 창호, 가림막·강관비계 상태와 기존 설비의 사용 가능 여부를 직접 점검해야 합니다.
• 용도 적합성 확인. 어린이집 재운영 또는 다른 용도로 활용할 경우 제1종일반주거지역과 교육환경 상대보호구역의 제한을 검토해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 현 상태의 건물 가치와 활용 가능성을 별도로 평가해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 현장과 원본 대조가 더 어려운 물건

등기 말소 내역대로라면 2015년 전주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없어 표면적인 인수액은 0원입니다. 그러나 박준근의 전입은 기준권리보다 앞서면서 보증금과 임차관계가 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션은 이미 말소된 과거 근저당에 배당하는 구조여서 원본 확인이 필수입니다.

가격 측면에서도 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로는 부족합니다. 건물은 어린이집 운영이 중단됐고, 내부시설과 창호가 철거된 채 공사가 멈춰 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 저가 매력은 확인되지 않았습니다. 이 사건은 “인수 0원”이라는 문구보다 말소등기와 배당채권의 대조, 점유자의 실제 지위, 공사 중단 건물의 현장 상태를 먼저 확인해야 하는 특수물건입니다.