⚖️ 인수 0원 🏬 6개호 일체 이용 📉 미배당 334,393,710원 🧾 신건 100%
전주지방법원 2025타경981. 완주군 삼례읍 수계리 1254-2 제1동 1층 101호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사미닝팜이고, 2024.12.20. 소유권이 이전된 당일 남전주새마을금고 근저당권 878,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 전북은행 근저당권과 서울보증보험·이슬란· 한국농수산식품유통공사·우리금융캐피탈·신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 명확하지만, 물건 자체는 단순한 독립 점포로 보기 어렵습니다. 감정요항표와 매각물건명세서에는 인접호수 103~105호와 108호 등과 호별 경계구분 없이 6개호가 하나의 소매점으로 이용 중이라고 기재되어 있고, 일괄매각이라는 비고도 있습니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 등기 권리보다 점유 형태와 인도 범위, 각 호의 물리적 구분 상태를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 삼례읍 수계리 1254-2 1동 1층101호 · 도로명 삼봉7로 29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 · 인접호수와 경계벽 없이 6개호 일체의 소매점으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지하1층/지상6층 |
| 소유자 | 주식회사미닝팜 (2024.12.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,102,000,000원 / 1,102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남전주새마을금고 / 746,369,310원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 기재는 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 근거로 점유자나 임차관계를 단정할 수는 없습니다. 특히 여러 호가 경계벽 없이 하나의 소매점으로 사용 중인 상태이므로 실제 점유주체와 인도 범위는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 시나리오 — 유찰 가격은 내려가도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
동일·유사 물건의 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1,102,000,000원이나 유찰 시의 881,600,000원·705,280,000원을 두고 시세 대비 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 아래 표는 오직 제공된 유찰 시나리오에 따른 매각가격과 배당 부족액의 변화입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,102,000,000원 | 1,088,580,000원 | 334,393,710원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 881,600,000원 | 870,384,000원 | 552,589,710원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 705,280,000원 | 695,827,200원 | 727,146,510원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 1,102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,420,000원 |
| 2. 근저당 · 남전주새마을금고 | 878,400,000원 | 878,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사전북은행 | 172,500,000원 | 172,500,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 가압류 · 이슬란 | 29,031,000원 | 7,680,000원 |
| 6. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 21,176,940원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 19,681,824원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 272,183,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,422,973,710원 중 현재 회차의 채권자 배당액은 1,088,580,000원이고, 미배당액은 334,393,710원입니다. 남전주새마을금고는 신청 청구액 746,369,310원과 별개로 배당 시나리오에서는 채권최고액 878,400,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표의 집행비용 및 채권액은 제시된 시나리오 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완주군보건소 동측 인근의 택지개발지구 내 상가지대로, 근린생활시설과 상업나지가 주변에 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 공시지가는 537,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물로 공용 위생·급배수, 소방 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 본건은 인접호수와 경계벽 없이 6개호 일체의 소매점으로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,102,000,000원을 시장가격으로 그대로 받아들이지 말고 실제 매매·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 경계벽·호별 범위 확인. 103~105호·108호 등 인접호수와 경계구분 없이 6개호가 일체 이용 중이므로 101호의 물리적 위치와 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있으므로 매각 대상 전체와 각 호의 관계를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인 기재는 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 협의 상대를 확인해야 합니다.
- 배당표 성격 확인. 남전주새마을금고의 신청 청구액은 746,369,310원이지만 배당 시나리오는 근저당 채권최고액 878,400,000원을 사용하고 있으므로 실제 채권액과 배당요구 현황을 원문으로 확인해야 합니다.
- 후순위 채권 다수. 현재 회차에서도 334,393,710원의 미배당이 발생하며 1회·2회 유찰 시 부족액은 각각 552,589,710원, 727,146,510원으로 커집니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건과 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2024.12.20. 남전주새마을금고 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 여기서 곧바로 ‘안전한 물건’이라는 결론까지 가면 안 됩니다.
현황상 여러 호가 경계벽 없이 6개호 일체의 소매점으로 이용되고, 임대관계는 미상입니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 1,102,000,000원의 가격 매력을 확인할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 정리형, 물리적 독립성과 가격은 확인형으로 보는 것이 맞습니다. 유찰로 가격이 내려가는 것 자체보다 실제 점유·인도 범위와 시장가격을 확인하는 것이 입찰 여부를 좌우합니다.
