전주지방법원 2025타경993. 완주군 구이면 항가리 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 요양병원과 부식창고·저온창고· 기계실·다용도실·컨테이너창고용 등으로 이용되고 있습니다. 등기부상 소유자는 임봉수이며, 2024.05.23. 설정된 주식회사전북은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당과 다수 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
이 사건은 후순위 채권이 많아 등기부가 복잡해 보이지만, 매수인 관점의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리보다 늦은 권리는 미배당이 생겨도 매수인에게 넘어오지 않습니다. 현재 신건 가격에서도 채권자 미배당이 288,524,447원 발생하고, 유찰 시 부족액은 더 커지지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경993 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 602-1 |
| 등기 부동산 | 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 602-1, 603-14 제1동호 · 도로명주소 전북특별자치도 완주군 구이면 항가신기길 8-11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 요양병원, 부식창고, 저온창고, 기계실, 다용도실, 컨테이너창고용 등 |
| 토지 | 4,815㎡ · 지목 대 · 보전관리지역·계획관리지역 · 공시지가 97,700원/㎡ |
| 소유자 | 임봉수 |
| 감정가 / 최저가 | 5,437,352,910원 / 5,437,352,910원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 3,142,298,342원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 효력이 남아 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.05.23. 을구 8번 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,645,500,000원이며 공동담보로 항가리 602-1, 603-14 토지와 건물이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 336,000,000원과 가압류 10건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 조사된 3명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤남규 | 미상 | 2025.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서순이 | 미상 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임봉수 | 미상 | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리일인 2024.05.23.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 남지만, 대항력이 없으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
③ 회차별 배당구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,437,352,910원 | 5,380,579,381원 | 288,524,447원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,349,882,328원 | 4,303,983,505원 | 1,365,120,323원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,479,905,862원 | 3,442,706,803원 | 2,226,397,025원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 288,524,447원에서 1,365,120,323원, 2,226,397,025원으로 커집니다. 그러나 이 부족액은 말소되는 후순위 채권의 미배당 문제이며, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,437,352,910원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 56,773,529원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 3,645,500,000원 | 3,645,500,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 유한회사 제이케이팜 | 72,825,897원 | 72,825,897원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 781,500,000원 | 781,500,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 37,394,590원 | 37,394,590원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 70,365,145원 | 70,365,145원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사전북은행 | 19,799,587원 | 19,799,587원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사국민은행 | 18,373,564원 | 18,373,564원 |
| 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,994,849원 | 17,994,849원 |
| 갑구 13번 가압류 · 전북신용보증재단 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 579,259,096원 | 363,825,749원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 73,091,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가를 가정하면 채권자 총 청구액 5,669,103,828원 중 5,380,579,381원이 배당되고 288,524,447원이 미배당으로 남습니다. 소유자 교부액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구이초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 국도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 국도 인근 토지로 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 인근으로 국도가 통과해 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물 이용. 요양병원과 부식창고·저온창고·기계실·다용도실·컨테이너창고용 등으로 이용 중이며, 수전설비·비상발전설비·소화설비·시스템냉난방설비·승강기설비·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 4,815㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·접도구역 등이 관련되고, 준보전산지·농업보호구역·농림지역도 접함 또는 저촉 관계가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 목록2 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대이며 목록1과 일단지로 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 원본 대조. 토지·건물 일괄매각과 제시외 건물 및 관정(ㄱ~ㅌ)의 포함 범위를 현황과 대조하세요.
- 가스저장시설 확인. 목록1 지상의 가스저장시설은 타인의 시설로 평가에서 제외돼 있으므로 소유·사용관계와 철거·사용 가능성을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 윤남규·서순이·임봉수 모두 대항력은 없지만 실제 사용 공간과 퇴거·인도 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 임봉수 관계 확인. 임봉수는 소유자·채무자와 동일 인명으로 조사돼 있어 임차관계인지 소유자 점유인지 실제 관계를 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 목록2는 공부상 임야, 현황 대로 이용되고 있으므로 지목·형질·인허가 및 일단지 이용 상태를 확인하세요.
- 권리와 미배당 구분. 유찰 시 채권자 미배당은 커지지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 미배당 채권을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 가격 판단. 신건 최저가는 5,437,352,910원입니다. 권리 안정성과 별개로 요양병원 운영가치·토지 이용가치·시설 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기부는 복잡하지만, 매수인 인수는 0원”
이 사건은 가압류와 후순위 담보가 많아 첫인상은 복잡합니다. 그러나 기준을 2024.05.23. 전북은행 근저당권에 맞추면 구조가 정리됩니다. 이후의 국민은행 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 세 점유자 역시 모두 기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
대신 진짜 검토 포인트는 부동산 자체입니다. 요양병원으로 이용되는 대규모 건물과 토지를 일괄매각하고 제시외 건물·관정이 포함되며, 타인 소유 가스저장시설은 평가에서 빠져 있습니다. 목록2 토지도 공부와 현황의 지목이 다릅니다. 권리는 합격권, 현장·매각범위는 정밀 확인. 이 사건은 그 두 판단을 분리해서 접근하는 것이 핵심입니다.
