전주지방법원 2025타경996. 전주시 완산구 고사동 뉴롯데오피스텔 13층에 위치한 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)이고 건물은 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 13층 중 13층입니다. 현 소유자 이상현은 2015.04.07. 매매를 원인으로 2015.05.14. 소유권을 취득했고, 거래가액은 140,000,000원입니다. 같은 날 봉동농업협동조합의 채권최고액 117,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2015.08.04. 최연승의 채권최고액 60,000,000원 근저당권, 2024.12.02. 국민건강보험공단 압류, 2025.05.16. 전주시 압류, 2025.10.23. 봉동농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경996 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 389-1 뉴롯데오피스텔 13층 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사3길 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) · 13층 중 13층 |
| 소유자 | 이상현 · 2015.04.07. 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉동농업협동조합 / 91,577,665원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2015.05.14. 설정된 봉동농업협동조합 근저당권 117,000,000원입니다. 이후 최연승 근저당권 60,000,000원과 국민건강보험공단·전주시 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 두 건 모두 대항력 없음
| 성명 / 주체 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소병록 | 확인되지 않음 | 2016.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| (유)제이에스케이 홀딩스(박근상) | 1301호(1.0제곱미터) | 2024.08.20 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
두 점유관계 모두 전입신고가 2015.05.14. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 잡히지 않으며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 소병록의 보증금은 미상이고 두 건 모두 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 배당관계는 원문 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 150,000,000원의 시세 메리트는 검증 필요
현재 감정가와 최저매각가는 모두 150,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 용도·동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 150,000,000원이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 권리 인수액이 0원이라는 점과 가격이 적정한지 여부를 분리해서 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 봉동농업협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최연승 | 60,000,000원 | 30,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 177,000,000원이며 신건 가정에서는 147,100,000원이 배당돼 29,900,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 고사동 전주시네마타운 동측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 13층 중 13층이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중인 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 815,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 점유관계가 함께 확인되므로 현장 점유와 명도 대상을 다시 확인하세요.
- 소병록 임대차 보완. 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 매각물건명세서 원문과 관련 서류를 대조하세요.
- 제이에스케이 홀딩스 관계 확인. 보증금 5,000,000원·차임 300,000원으로 조사됐고 대항력은 없지만 실제 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 150,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.14. 봉동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 점유관계 역시 말소기준일 이후라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다. 현재 신건 최저가 150,000,000원의 적정성을 직접 비교할 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 실제 점유와 가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
