전주지방법원 2025타경1009. 전주시 완산구 효자동3가 힐스테이트효자동 103동 1층 119호, 면적 54.1125㎡의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 권리구조의 기준점은 2018.01.08. 설정된 전주파티마신용협동조합 근저당 324,000,000원입니다. 그 뒤 전주시 압류, 국 압류, 현재의 임의경매개시결정이 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 양민규 1명이 조사돼 있습니다. 전입일은 2024.02.19.로 말소기준권리인 2018.01.08.보다 늦고, 보증금은 1,000원입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 매수인이 임대차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 권리만 보면 단순한 편이지만, 이 사건의 실제 판단 포인트는 가격과 상가 환금성, 그리고 체납관리비 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1540-3 힐스테이트효자동 103동 1층 119호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 54.1125㎡ · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 철근콘크리트구조 2층 중 1층 |
| 소유자 | 배금옥 (2017.12.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주파티마신용협동조합 / 279,817,644원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.01.08. 전주파티마신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 전주시와 국의 압류, 2025.11.06. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.11.에는 같은 채권자에 의한 별도 임의경매개시결정이 있었으나 2025.08.20. 취하로 등기가 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양민규 | 103동 1층 119호(54.1125㎡) | 2024.02.19 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 임차인입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조이며, 제공된 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 신건 가격에 가점이 없다
힐스테이트효자동에서 제공된 최근 12개월 거래는 12건, 평균 거래금액은 376,541,666원입니다. 현재 최저가 391,000,000원은 이 평균의 103.8%로, 적어도 제공된 시장 숫자만 놓고 보면 최근 평균보다 낮은 가격이 아닙니다. 최신 거래는 2026.08. 291,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.89㎡ | 34 | 291,500,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.02㎡ | 23 | 516,000,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 33 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 33 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 84.04㎡ | 30 | 493,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 31 | 495,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 43.89㎡ | 32 | 264,000,000원 |
| 2026.04 | 84.02㎡ | 8 | 472,000,000원 |
| 2026.04 | 43.89㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 376,541,666원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.6회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 본건 자체는 아직 0회 유찰의 신건이므로 다회유찰 물건은 아니지만, 상가라는 용도와 함께 환금성 점검이 필요한 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,274,000원 |
| 1. 근저당 · 전주파티마신용협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,726,000원 |
현재 최저가 391,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 324,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 60,726,000원으로 계산됩니다. 매수인에게 승계되는 등기·임차인 권리금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 391,000,000원 | 324,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 312,800,000원 | 307,620,800원 | 16,379,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 250,240,000원 | 245,936,640원 | 78,063,360원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 낮아지면 근저당권자에게 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 1회 유찰 가정에서도 매수인 인수 0원, 2회 유찰 가정에서도 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도청 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설과 아파트단지·오피스텔이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 본건은 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측·남측 약 20m, 서측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·서부신시가지 지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,459,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지 경매통계의 평균 유찰횟수 2.6회와 매각률 0.0%가 제시돼 있어, 일반음식점용 근린시설의 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 관리비 원문 확인. 2026.04.03. 제출된 체납관리비 신고액은 7,032,448원입니다. 공용부분과 전유부분의 구분, 실제 승계 범위를 관리회사에 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 제공된 거래는 43.89㎡·84.02㎡·84.04㎡로 본건 54.1125㎡와 일치하지 않고, 본건은 일반음식점용 근린시설입니다. 동일 상가·동일 층·유사 면적의 임대료와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 391,000,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균보다 높습니다. “감정가 경매니까 싸다”는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 임차인 명도. 양민규의 대항력은 없지만 실제 점유관계와 영업 여부를 확인해 인도·명도 일정과 비용을 검토해야 합니다.
- 유찰 구조. 1회 유찰 가정 매각가는 312,800,000원, 2회 유찰 가정은 250,240,000원입니다. 유찰에 따른 근저당 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·체납관리비 신고서와 현장 영업상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2018년 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 2024년에 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 현재 실질취득은 인수권리 기준 391,000,000원이고, 이는 제공된 최근 12개월 거래 평균 376,541,666원의 103.8%입니다. 최신 거래 291,500,000원보다도 높습니다. 동시에 해당 실거래는 본건 54.1125㎡와 면적이 일치하지 않고 본건은 일반음식점용 근린시설이어서, 주거 거래를 그대로 상가 시세로 볼 수도 없습니다. 결국 신건 단계에서 확인되는 것은 “싸다”가 아니라 가격 검증이 더 필요하다는 점입니다. 여기에 체납관리비 7,032,448원 신고와 단지 경매통계의 평균 유찰 2.6회·매각률 0.0%까지 감안하면, 권리는 합격이지만 가격·관리비·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
