전주지방법원 2025타경31008. 전주시 완산구 다가동2가 92-1, 도로명 전라감영로 15 소재 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층이 율당한방생활연구소, 2·3층이 게스트하우스, 지하층이 차고(공실)로 이용되고 있습니다. 토지는 340.5㎡의 대지이고 일반상업지역에 속합니다. 이번 매각은 일괄매각이며 제시외 건물과 저수조·관정도 포함됩니다.
등기상 핵심은 2020.09.28 설정된 전주동부신용협동조합 근저당 864,000,000원입니다. 이를 말소기준으로 이후의 소재혁 승계 근저당, 김익수 근저당, 기술보증기금·전북신용보증재단·산와대부의 가압류, 전주시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 소멸 여부와 별개로, 현황조사상 점유관계와 유치권 주장 가능성은 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31008 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동2가 92-1 · 전북특별자치도 전주시 완산구 전라감영로 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 율당한방생활연구소 · 2,3층 게스트하우스 · 지하층 차고(공실) |
| 토지 | 340.5㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 신봉기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,311,277,900원 / 642,526,500원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 897,494,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 저수조 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유 리스크는 별도
현재 권리분석의 기준점은 2020.09.28 전주동부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 864,000,000원이며 토지와 공동담보로 설정됐습니다. 이후 설정된 소완선 명의 근저당은 소재혁에게 이전됐고, 김익수 근저당과 각 가압류·압류, 2025.03.18 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 유한회사토다 | 2층, 50㎡ | 2019.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정미혜 | 2층, 79.3392㎡ | 2024.05.08 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
농업회사법인 유한회사토다의 전입일은 말소기준인 2020.09.28보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하면 안 됩니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 보증금 규모가 확인되지 않아 실제 낙찰자의 인수 가능 금액도 현재 계산할 수 없습니다.
정미혜는 2024.05.08 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 2,000원으로 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 642,526,500원으로 감정가 1,311,277,900원의 49% 수준입니다. 4회 유찰됐다는 점만 보면 가격이 크게 내려온 것은 맞습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 높 은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 일반상업지역의 상업용 토지·건물이고, 1층 연구소·2,3층 게스트하우스로 이용되는 형태입니다. 여기에 임차관계 미상, 유치권 프랑카드, 인접지 점용 추정이 함께 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 642,526,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,825,265원 |
| 2. 근저당 · 전주동부신용협동조합 | 864,000,000원 | 633,701,235원 |
| 3. 근저당 · 소완선 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김익수 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 72,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전북신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 16,889,031원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 1,392,889,031원 중 633,701,235원이 배당되고 759,187,796원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 미상 임차인과 유치권 주장은 별도 검증 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시보건소 서측 인근이며 주위는 단독주택과 로변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층 율당한방생활연구소, 2·3층 게스트하우스, 지하층 차고(공실)로 이용 중입니다.
- 토지. 340.5㎡ 대지, 일반상업지역, 평지·세로장방, 중로한면 조건입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 845,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브즙 3층건으로 목욕탕 및 여관, 차고 구조이며 급배수·난방·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농업회사법인 유한회사토다 임대차 원본 확인. 2019.10.31 전입이므로 보증금·확정일자·실제 점유 개시일·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 범위를 확정해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 3층 유치권 프랑카드의 주장자, 채권 발생 원인, 공사내역, 점유 상태와 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접지 90번지의 일부 점용 추정이 있으므로 실제 경계를 측량으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 저수조·관정까지 포함되므로 현황과 감정 대상의 일치 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 상업용 토지·건물의 별도 시세와 수익성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 봐야 할 세 가지
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,311,277,900원에서 4회 유찰돼 642,526,500원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2020.09.28 전주동부신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조도 분명합니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 세 항목이 더 중요합니다. 첫째, 2019.10.31 전입한 임차인의 보증금·확정일자 미상. 둘째, 3층 유치권 프랑카드. 셋째, 인접지 일부 점용 추정과 측량 필요입니다. 실거래 시세 자료도 없어 642,526,500원이 시장가 대비 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유·유치권·경계가 아직 닫히지 않은 물건. 이 세 가지를 원본과 현장에서 해소하기 전에는 4회 유찰이라는 숫자 자체를 매력으로 평가하기 어렵습니다.
