전주지방법원 2025타경31434. 전주시 덕진구 인후동1가 141-7의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 윤영숙, 말소기준은 2018.06.01. 설정된 인후신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 444,000,000원입니다. 2025.07.10. 같은 채권자가 임의경매개시결정을 받았고, 청구금액은 379,399,672원입니다. 현재 최저가는 감정가 962,452,410원의 70%인 673,717,000원입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 보증금은 확인되지 않습니다. 확인된 임차인 9명의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.06.01.보다 늦고, 데이터상 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 등기된 이호연의 주택임차권 역시 2025.12.03. 접수된 후순위 권리로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이호연의 우선매수권을 양도받은 한국토지주택공사가 우선매수권 행사 관련 협조 요청서를 제출했다는 점은 일반적인 권리소멸 분석과 별개의 입찰 구조상 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31434 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 141-7 주건축물제1동 · 도로명 전북특별자치도 전주시 덕진구 인봉남로 65-4 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 |
| 소유자 | 윤영숙 · 단독소유 |
| 토지 | 315.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 962,452,410원 / 673,717,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인후신용협동조합 / 379,399,672원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3~5 지분매각(공유자 우선매수권 없음) · 목록6 공부상 잡종지, 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.06.01. 인후신용협동조합 근저당권 444,000,000원입니다. 임차인 가운데 가장 빠른 전입도 김미숙의 2018.06.05.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 확인된 9명 모두 대항력이 없고, 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음·법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 보증금 승계 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 201호 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성귀 | 203호 | 2021.04.15 | 2023.11.14 | 미상 | 2025.07.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조하늬 | 301호 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 2025.07.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채인수 | 302호 | 2021.05.28 | 2021.03.08 | 80,000,000원 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송시열 | 303호 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송민 | 303호 | 2025.05.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미숙 | 401호 | 2018.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호연 | 건물2층 150.08㎡ 중 별지도면 부분 | 2023.11.14 | 2023.11.14 | 74,000,000원 | 2025.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해인 | 미상 | 2022.02.22 | 2022.01.20 | 미상 | 2025.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 673,717,000원으로 감정가 962,452,410원의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자상 30% 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최신 실거래 비교자료가 제시되지 않아 최저가가 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 비정형 물건은 아파트처럼 단순한 평형 평균으로 비교하기 어렵기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 673,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,137,170원 |
| 1. 근저당 · 인후신용협동조합 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,579,830원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 444,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 220,579,830원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 673,717,000원 | 444,000,000원 | 0원 | 220,579,830원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 471,601,899원 | 444,000,000원 | 0원 | 20,485,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 330,121,329원 | 324,699,630원 | 119,300,370원 | 0원 | 0원 |
⑥ 토지·환금성 메모
- 용도. 다가구주택 + 토지 일괄매각입니다. 아파트처럼 표준화된 집합건물 시세 비교가 쉬운 유형이 아닙니다.
- 토지. 315.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 지구단위계획구역에 접합니다.
- 공시지가. 427,300원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물을 포함합니다. 목록3~5는 지분매각이지만 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 도로 현황. 목록6은 공부상 지목이 잡종지이나 현황은 도로입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권부터 확인. 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 절차와 매각기일에서의 적용 방식을 매각기일 전 반드시 확인해야 합니다.
- ‘감정가 70% = 싸다’ 금지. 최신 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 9명 점유 확인. 권리 인수는 0원이지만 다가구주택 특성상 실제 인도·명도는 호실별 점유상태 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 대항력은 없더라도 일부 임차인의 보증금과 배당관계가 확인되지 않아 배당표와 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 건물·지분·도로 확인. 일괄매각 범위, 목록3~5 지분, 목록6 현황 도로의 실제 이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 현재 예상 잔여액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 진행상황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “누가 살 수 있나”가 더 중요하다
이 사건의 권리분석은 의외로 명확합니다. 2018.06.01. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 9명은 전부 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이호연의 우선매수권을 양도받은 한국토지주택공사가 2026.01.16. 우선매수권 행사 관련 협조 요청서를 제출했기 때문에, 일반 입찰자에게는 외부 낙찰 제한이 있는 ‘닫힌 경매’ 성격이 핵심입니다.
또한 현재 최저가 673,717,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 싸다는 근거가 없고, 다가구주택 + 토지라는 비표준·저환금성 성격, 다수 점유자, 우선매수권 변수가 함께 존재합니다. 권리 인수는 깨끗하지만 외부 입찰 매력은 제한적. 이 사건은 최저가보다 우선매수권의 실제 행사 구조와 현장 점유·매각범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
