서울동부지방법원 2025타경51950. 송파구 거여동 ‘더숲’ 에이동 3층 301호, 전용 18.04㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 유재영은 2022.03.15 거래가 290,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2022.02.28 박상현의 주민등록, 2022.03.15 점유개시·확정일자가 확인됩니다. 말소기준은 2022.09.22 홍주희의 근저당권 100,000,000원으로, 임차인의 전입과 점유·확정일자가 모두 이보다 앞서기 때문에 박상현은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
권리분석의 핵심은 이 대항력을 그대로 인수하느냐입니다. 현재 회차 최저가 177,600,000원 가정 배당에서 집행비용 3,286,400원을 제외한 174,313,600원이 박상현 보증금에 배당되고, 계산상 미배당 보증금은 75,686,400원입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.06.26 제출했다고 적혀 있습니다. 이 확약을 정확히 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 4-7 더숲 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 18.04㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 유재영 (2022.03.15 거래가 290,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 177,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.03.15 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 박상현 1명입니다. 보증금은 250,000,000원이고, 주민등록일 2022.02.28·점유개시일 2022.03.15·확정일자 2022.03.15로 말소기준 근저당 2022.09.22보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이며 배당으로 전액 회수하지 못한 부분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 2026.06.26 제출된 대항력 포기 확약이 이 임차권에 적용되므로, 본 건의 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상현 주거 · 임차권등기 | 2022.02.28 / 2022.03.15 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 현재 최저가 배당 계산상 미배당 보증금은 75,686,400원이지만, 매각물건명세서 비고의 2026.06.26 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 본 건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 대항력 임차인이 있어 원래라면 단순 최저가 비교가 위험한 유형이지만, 확약으로 실질 인수가 0원이므로 실질취득 177,600,000원을 기준으로 시세와 비교할 수 있습니다. 최근 12개월 평균은 276,000,000원, 최신 확인 거래는 2022.02 260,000,000원입니다. 실질취득은 최근 12개월 평균의 64.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 18.04㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 18.04㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 18.04㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 18.04㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 18.04㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 평균 | 18.04㎡ | 5건 | 276,000,000원 |
확인 가능한 개별 거래는 260,000,000원에서 290,000,000원 사이이며 평균은 276,000,000원입니다. 현재 실질취득 177,600,000원은 이 평균보다 낮고, 최신 확인 거래 260,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약이 유효하게 적용된다는 전제 아래 가격 측면의 할인폭이 확인되는 구조입니다. 다만 확인 가능한 최신 거래월이 2022.02인 만큼 입찰 전 현재 호가와 최근 실거래 원본 대조는 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,286,400원 |
| 1. 임차인 박상현 보증금 | 250,000,000원 | 174,313,600원 |
| 2. 근저당권 · 홍주희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 박상현 보증금 중 75,686,400원이 미배당으로 남습니다. 그러나 본 건은 2026.06.26 제출된 대항력 포기 확약에 따라 그 잔존 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않기로 한 내용이 명세서 비고에 기재돼 있어 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영풍초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 거여역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 301호입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형 토지이며 북서측 약 5M 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,239,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 더숲에이동은 19세대, 사용승인일은 2020.08.25입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 표본이 5건으로 많지 않아 매도 시 가격 민감도를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 이 사건의 권리분석 결론은 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용을 전제로 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지 관련 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장 표제부·갑의 위반건축물 표시 내용을 원본으로 확인하고 물리적·행정적 영향을 점검해야 합니다.
- 소규모 주택 환금성. 19세대 도시형생활주택으로, 기존 거래가격만 보지 말고 현재 매물·거래 속도와 동일 면적 수요를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.15 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 상태와 관련 서류를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 멈추면 결론을 놓친다
박상현의 전입과 점유·확정일자는 말소기준 근저당보다 빠르고 보증금도 250,000,000원이어서, 표면만 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 75,686,400원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 사건은 2026.06.26 대항력 포기 확약이 제출돼 잔존 보증금 반환청구권과 임차권등기 말소 문제를 해소하도록 정리돼 있습니다. 따라서 실질 인수 0원, 실질취득 177,600,000원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
가격 면에서는 이 실질취득가가 최근 12개월 평균 276,000,000원의 64.3%이고, 최신 확인 거래 260,000,000원보다 낮아 단순 가격 비교상 할인폭이 있습니다. 다만 집합건축물대장상 위반건축물 표시와 19세대 도시형생활주택의 환금성, 그리고 확약 이행 여부가 실전 리스크입니다. 권리의 승부처는 확약, 물건의 승부처는 위반건축물 표시와 환금성입니다.
