서울동부지방법원 2025타경51950. 서울 송파구 거여동 더숲 에이동 301호, 전용 18.04㎡의 다세대 도시형생활주택입니다. 감정가 222,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 142,080,000원으로 내려왔습니다. 외형상 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인의 선순위 대항력과 보증금 반환채권의 처리입니다.

실제 임차인으로 확인되는 박상현은 2022.02.28 전입했고, 2022.03.15부터 점유했으며 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 홍주희 근저당권의 설정일은 2022.09.22입니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권이 근저당권보다 앞섭니다. 그 뒤 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매가 이어졌습니다.

그런데 매각물건명세서에 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 배당금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하게 적용되는 보증기관의 권리는 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 등기상 임차권자 박상현 본인의 권리와 보증기관의 승계 범위가 완전히 일치하는지는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인

권리관계의 출발점은 2022.09.22 홍주희 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 국 압류와 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 박상현은 근저당 설정 전에 주민등록과 점유, 확정일자를 갖췄습니다. 임차권등기 자체는 근저당보다 늦지만 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 선순위 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는지 살펴야 하는 이유입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관인 주택도시보증공사가 채권자로 경매를 신청했지만, 이는 실제 거주 임차인이 추가로 존재한다는 의미는 아닙니다. 실제 확인되는 임차인은 박상현 1명이며, 동일한 임대차보증금과 관련된 보증기관의 청구액을 별도의 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 51.5% 할인처럼 보이지만

더숲 에이동은 19세대 규모로, 2020.08.25 사용승인된 건물입니다. 동일 전용면적 18.04㎡의 실거래 자료는 다음과 같습니다.

집계된 실거래 평균은 276,000,000원이고, 최저매각가 142,080,000원은 이 금액의 51.5%입니다. 그러나 이는 인수 가능성을 제외한 낙찰가 기준입니다. 박상현의 잔존 보증금을 인수해야 한다면 실질취득 부담은 252,789,120원으로, 실거래 평균의 약 91.6%입니다.

최신 거래로 확인되는 2022.02의 260,000,000원과 비교하면, 미해소 시 실질취득 부담은 약 97.2%입니다. 차액은 7,210,880원에 그쳐 취득세·등기비용·수리비·명도비용 등을 고려하면 충분한 안전마진이라고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,080,000원 가정)

위 배당은 현재 회차의 추정표입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 보증금과 보증기관 청구액의 중복 가능성 때문에 채권액을 단순 합산해 독립적인 반환채무로 판단할 수 없습니다. 실제 배당순위·배당액과 잔존채권은 달라질 수 있습니다.

위 인수액은 임차인의 잔존 권리가 살아 있다는 가정에 따른 배당 시뮬레이션 수치입니다. 주택도시보증공사의 확약이 해당 반환청구권 전체에 유효하게 적용되면 그 부분의 인수액은 0원이며, 위 시나리오의 잠정 인수액을 그대로 실제 인수액으로 취급해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 거여동 영풍초등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택, 학교, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 거여역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2020.08.25 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 엘리베이터, 도시가스 난방, 급배수 및 위생시설이 있습니다.
• 규모. 더숲 에이동은 19세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 대규모 아파트와 달리 동일 주택형의 최근 거래가 부족할 수 있어 매각 시 가격 형성에 주의해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 북서측 약 5m 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 장방형이고 공시지가는 4,239,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·공장설립제한지역·대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 여부는 명시된 지정기간과 실제 입찰 시점의 적용 상태를 구분해 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 명시돼 있습니다. 구체적인 위반 위치·내용·시정명령·이행강제금 및 금융기관 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적의 확인 거래는 2021~2022년에 집중돼 있습니다. 최근 거래 증거가 부족하고 위반건축물 이슈까지 있어 과거 평균 거래가격만으로 유동성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기확약서 원문을 확인하고, 포기 대상 채권·임차권등기 말소 조건·매수인에 대한 효력을 검토하세요.
• 임차인 권리의 승계 확인. 박상현의 보증금 반환채권이 주택도시보증공사로 전부 이전됐는지, 일부만 이전됐는지, 별도 잔여 청구권이 있는지 확인하세요.
• 명세서 인수권리 확인. 매각물건명세서에는 인수권리 '해당사항없음'으로 기재돼 있습니다. 그 근거가 확약 및 승계관계와 일치하는지 검증해야 합니다.
• 인수액 두 가지 시나리오. 인수 전부 해소 시 보증금 인수 0원, 임차인 잔여 권리 미해소 시 현재 회차 잠정 인수 110,709,120원으로 구분해 자금계획을 세우세요.
• 위반건축물 실체 확인. 건축물대장 전체와 위반사항을 대조하고 원상복구 가능성, 비용, 금융 제한을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태 및 관련 의무가 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다고 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 절차를 검토하세요.
• 현재 시세 재검증. 2021~2022년 실거래 평균 대신 최근 인근 소형 다세대 거래, 실제 매물가격, 대출 가능성을 종합 확인하세요.
• 세금·집행비용 검토. 국 압류가 있는 만큼 당해세 등 실제 배당에 영향을 미칠 항목과 관리비·추가 취득비용을 확인하세요.
• 입찰 전 사건 상태 확인. 매각기일 2026.11.02와 경매 진행 여부, 변경·취하·정지 가능성, 최신 등기 및 법원 공고를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “포기확약의 범위가 가격을 바꾼다”

이 물건은 최저매각가 142,080,000원만 보고 입찰할 수 있는 단순한 저가 다세대주택이 아닙니다. 선순위 임차인 박상현의 보증금이 250,000,000원이고, 그 권리가 해소되지 않으면 실질취득 부담은 252,789,120원까지 올라갈 수 있습니다. 추가 유찰되더라도 그 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다.

반대로 주택도시보증공사가 제출한 포기확약은 중요한 긍정적 요소입니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 명시돼 있으며, 확약으로 소멸·포기되는 반환청구권은 매수인이 부담하지 않습니다. 따라서 보증금 인수 여부를 결정짓는 것은 최저가 자체가 아니라 박상현의 권리와 보증기관의 승계·포기 범위가 완전히 연결되는지입니다.

여기에 집합건축물대장상 위반건축물 표시, 19세대 규모의 소형 다세대주택이라는 특성, 2021~2022년에 머문 실거래 자료가 겹칩니다. 종합 판단은 C등급(43점), 권리관계 추가 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 확약의 전체 적용이 확인되면 가격을 다시 평가할 여지는 있지만, 확인 전에는 최저가만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.