서울동부지방법원 2025타경51964. 광진구 광장동 ‘광장11차현대홈타운’ 1106동 102호, 용도는 다세대이며 감정평가서상 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 21억6,100만원, 현재 최저매각가는 17억2,880만원으로 1회 유찰 상태입니다.
권리관계의 중심에는 2025.08.04. 갑구 10번 가압류가 있습니다. 이후 국민은행, 신보2024제23차유동화전문 유한회사, KB국민카드, 이경아의 가압류와 국민건강보험공단·광진구의 압류, 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 이경아가 2015.09.14. 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐으며, 보증금이 미상이라 권리분석의 핵심 리스크는 가격보다 임차관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광장동 579 광장11차현대홈타운 1106동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최원순 |
| 감정가 / 최저가 | 2,161,000,000원 / 1,728,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광군수산업협동조합 / 1,366,317,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2025.08.04. 접수된 갑구 10번 가압류 (주식회사 국민은행, 청구금액 42,034,469원)입니다. 이후 2025.08.08. 신보2024제23차유동화전문 유한회사 550,000,000원 가압류, 2025.08.25. 임의경매개시결정, 2025.09.30. KB국민카드 16,010,926원 가압류, 2025.10.27. 이경아 149,600,000원 가압류, 2025.10.29. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.11. 광진구 압류가 이어집니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 확인됐지만 보증금이 미상
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경아 · 102호 · 주거 | 2015.09.14 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
이경아의 전입일은 말소기준권리인 2025.08.04.보다 앞섭니다. 따라서 데이터상 대항력이 인정됩니다. 배당요구일은 2025.10.31.이며, 보증금은 미상입니다. 또한 메모에는 “등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 적시되어 있습니다. 이 사정은 임차보증금의 실재 여부와 액수를 확인해야 한다는 의미로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,728,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,688,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 42,034,469원 | 42,034,469원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신보2024제23차유동화전문 유한회사 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,010,926원 | 16,010,926원 |
| 갑구 14번 가압류 · 이경아 | 149,600,000원 | 149,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 951,466,605원 |
분배표상 채권자 합계 청구액은 757,645,395원이며 전액 배당, 미배당 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액도 0원으로 기재되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있고, 신청채권자 청구액 1,366,317,701원은 별도 기재되어 있어 배당표와의 관계를 원본 서류에서 추가 확인할 필요가 있습니다.
④ 회차 전략 — 2회·3회 유찰 시 가격 구조
| 시나리오 | 적용률 | 매각가 | 소유자 잔여 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80% | 1,728,800,000원 | 951,466,605원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,383,040,000원 | 609,164,205원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 1,106,432,000원 | 335,322,285원 | 0원 |
최저가는 1회 유찰로 감정가의 80%가 됐고, 추가 유찰 시 2회 64%, 3회 51.2%로 내려갑니다. 다만 시세 데이터가 없기 때문에 어느 회차부터 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 대항력 임차보증금이 미상이라 단순한 유찰가 비교보다 권리 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 광장동 소재 양진초등학교 남측 인근, 중·대형 아파트단지와 학교, 소규모 상업시설·업무시설이 혼재하는 주거지대로 주변환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 도보 10분 거리에 지하철5호선 광나루역과 노선버스정류장이 있고, 차량 출입이 가능해 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며, 2003년 10월 28일 준공된 철근콘크리트조 경스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수시설·도시가스설비·난방설비·화재경보 및 소방설비·엘리베이터가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 서측·북측·동측으로 각각 노폭 약 10~12m의 포장도로에 접해 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 자연경관지구 등 용도지역·지구가 기재되어 있으며, 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 미상으로 조사됐으며, 별도로 대항력 있는 이경아의 전입 및 배당요구 사실이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 이경아는 2015.09.14. 전입으로 대항력이 있고 보증금이 미상입니다. 임대차계약서·보증금 영수내역·확정일자·배당요구 내역을 우선 확인해야 합니다.
- 가장임차인 가능성 확인. 이경아가 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 메모가 있으므로 실제 임대차관계와 보증금 실재 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 명세서 인수권리 확인. 매각물건명세서에는 인수권리 “해당사항없음”으로 되어 있으나, 임차보증금 미상이라는 별도 리스크는 해소되지 않습니다.
- 신청채권자 청구액 대조. 사건 청구액 1,366,317,701원과 분배표의 채권자 합계 757,645,395원 사이의 관계를 매각물건명세서·배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰가 활용. 2회 유찰 시 1,383,040,000원, 3회 유찰 시 1,106,432,000원입니다. 다만 시세자료가 없으므로 유찰가 자체만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 현장 확인. 감정평가서상 공부와 차이가 없고 위반건축물 사항도 없으므로 현장에서는 점유상태와 실제 사용관계를 중심으로 확인하세요.
맺으며 — “유찰가보다 먼저, 임차관계를 확인해야 한다”
이 물건은 후순위 가압류와 압류 등이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에는 인수권리가 해당사항없음으로 표시돼 있다는 점에서 등기만 보면 정리된 구조입니다. 하지만 대항력 있는 이경아의 보증금이 미상이고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 메모에 남아 있어 권리분석의 핵심은 임차관계 확인입니다.
현재 최저매각가는 1,728,800,000원이고 추가 유찰 시 1,383,040,000원, 1,106,432,000원으로 내려갑니다. 그러나 시장 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 판단할 근거가 부족하고, 무엇보다 임차보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 입찰 판단의 우선순위는 “유찰가 → 낙찰”이 아니라 “임차보증금 확인 → 실제 부담액 확정 → 가격 판단”입니다.
