297,600,000원
서울동부지방법원 2025타경52007. 천호동 ‘하우징허브바람개비2’ 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 방3·거실·주방·욕실겸화장실1·발코니 등의 구조이며, 2017.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 2층에 위치합니다. 소유자는 김설 씨입니다.
등기부만 보면 근저당권은 없고, 현재 말소기준권리는 2025.09.01 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.11.11 우리금융저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 202호에 김해니 씨가 2023.05.24 전입했고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 숫자만 보고 권리 안전형으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52007 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 337-156 하우징허브바람개비2 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실1, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2017.02.01 |
| 소유자 | 김설 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 297,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 12,241,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 2017년 신탁은 이미 말소됐고, 2024.11.27 서민금융진흥원 가압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.01 강제경매개시결정이며, 그 뒤의 우리금융저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해니 | 202호 · 주거 | 2023.05.24 | 미상 | 미상 | 2025.10.15 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입은 2023.05.24로 확인되지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 단계에서는 “대항력 있음·인수 얼마”라고 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형인지 여부도 현재 자료만으로는 계산할 수 없으므로, 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 한 번 유찰돼도 최근 평균보다 높다
하우징허브바람개비2의 최근 거래 자료는 12건이 있으나, 대상 전용면적은 42.02㎡이고 거래 표본은 27.23㎡~33.00㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 시세 비교는 참고 지표로만 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 291,000,000원이고 현재 최저가는 그 평균의 102.3%입니다. 1회 유찰됐다고 해서 최근 시세보다 저렴한 가격으로 내려온 것은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.23㎡ | 4 | 201,000,000원 |
| 2026.05 | 31.49㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 33.00㎡ | 4 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 291,000,000원 |
전체 12건 평균은 284,166,666원이지만 과거 거래가 섞여 있어 가격 판단의 우선 기준으로 쓰지 않았습니다. 최근 12개월 평균은 291,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 3.2% 높은 흐름입니다. 그럼에도 현재 최저가 297,600,000원은 최근 평균보다 높습니다. 특히 최신 거래 201,000,000원은 전용 27.23㎡ 거래로 대상 면적과 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,966,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 12,241,705원 | 12,241,705원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리금융저축은행 | 19,349,238원 | 19,349,238원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 261,042,657원 |
위 배당표는 현재 시나리오상 채권자 합계 31,590,943원이 전액 배당되는 계산입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김해니 씨의 보증금이 미상이라 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 297,600,000원 | 31,590,943원 | 261,042,657원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 238,080,000원 | 31,590,943원 | 202,355,937원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 190,464,000원 | 31,590,943원 | 155,406,561원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호공원 서측 인근으로 중소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 근거리에 지하철 5·8호선 천호역, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실겸화장실1·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,892,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김해니 씨 보증금이 가장 중요합니다. 보증금 규모가 확인돼야 배당 후 미회수액과 매수인 인수 여부를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 관계도 현재 확정할 수 없습니다.
- 점유 확인. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태가 일치하는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 대상 전용은 42.02㎡인데 실거래 표본은 면적이 일치하지 않습니다. 최근12개월 평균 291,000,000원은 참고값으로만 사용해야 합니다.
- 현 회차 가격. 최저가 297,600,000원은 최근12개월 평균의 102.3%로, 현재 자료만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
- 추가 유찰 시에도 인수 재계산. 낙찰가가 내려가면 가격 자체는 낮아지지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본과 최신 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1회 유찰”보다 “보증금 미상”이 더 중요하다
이 물건은 감정가 372,000,000원에서 한 번 유찰돼 297,600,000원으로 내려왔습니다. 하지만 최근 12개월 거래 평균 291,000,000원과 비교하면 여전히 102.3% 수준이고, 비교 거래의 전용면적도 대상과 맞지 않습니다. 따라서 현 회차 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
권리에서도 핵심은 말소되는 가압류가 아닙니다. 2023.05.24 전입한 김해니 씨의 보증금과 확정일자입니다. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이지만, 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다. 결론은 가격도 보류, 권리도 임차보증금 확인 전까지 보류입니다. 이 사건은 추가 유찰 여부보다 먼저 임차관계 원본을 확인해야 합니다.
