서울동부지방법원 2025타경52081. 강동구 천호동 성우스타팰리스 4층 405호, 전용 52.12㎡ 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 백민경이고, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 313,783,757원입니다. 권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 2022.10.05 한국투자저축은행 가압류 30,039,598원이 말소기준권리라는 점입니다.
이보다 앞선 2020.06.15에 임차인 강단비가 전입·점유했고 확정일자도 2020.05.13에 받아 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 294,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 그러나 매각물건명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’으로 기재돼 있으며, 2026.06.26 제출된 확약서에 따라 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 미배당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의합니다. 따라서 이 임차관계에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 169-12 성우스타팰리스 4층 405호 · 도로명 서울특별시 강동구 성안로25길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 52.12㎡ · 10층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 백민경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 413,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 313,783,757원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
과거 2019.05.08 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 2019.05.15 이미 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.10.05 한국투자저축은행 가압류입니다. 이후 삼성카드 가압류, 한국장학재단 가압류, 강동구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강단비 | 405호 52.12㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.15 | 2020.05.13 | 294,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 |
임차보증금은 2022.05.30에 14,000,000원이 증액돼 총 294,000,000원이며, 증액분에도 2022.05.30 확정일자가 있습니다. 배당요구일은 2024.06.20입니다.
③ 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
성우스타팰리스(6차)의 실거래 표본은 총 7건이고 전체 평균은 290,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 303,333,333원이며 최신 거래는 2026.03의 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 21.78㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 29.95㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 44.47㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2024.12 | 29.91㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2023.02 | 29.91㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 21.78㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2021.07 | 20.65㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 303,333,333원 |
최저가 413,000,000원은 최근 12개월 평균의 136.2%입니다. 최근 거래 흐름 자체는 과거 대비 +8.3%로 상승했지만, 그 상승 추세를 감안해도 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래보다 높은 수준입니다. 따라서 현 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 1. 임차인 강단비 보증금 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 2. 한국투자저축은행 가압류 | 30,039,598원 | 30,039,598원 |
| 3. 삼성카드 가압류 | 15,336,067원 | 15,336,067원 |
| 4. 한국장학재단 가압류 | 11,366,365원 | 11,366,365원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 313,783,757원 | 55,727,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
비임차 채권자의 총 청구액은 370,525,787원, 예상배당은 112,470,000원, 미배당은 258,055,787원입니다. 매각가 413,000,000원 가정에서는 임차보증금 294,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회차 계산상 인수액도 확약으로 실질 0원
| 시나리오 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 413,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 330,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 264,320,000원 | 34,180,480원 | 0원 |
2회 유찰 시 제공된 배당 시나리오만 보면 미배당 임차보증금 34,180,480원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출돼 있으므로, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 즉 확약이 유지·적용되는 한 2회 유찰 시 실질취득은 매각가 264,320,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 4층 405호입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 북동측 인근. 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강동역과 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스, 난방, 승강기, 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 5m, 남측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 494.0㎡, 공시지가는 7,233,000원/㎡입니다.
- 규모·거래표본. 성우스타팰리스(6차)는 20세대, 사용승인 기준일은 2019.05.03이며 제공된 실거래는 7건입니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각서류에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 확인. 강단비 전입 2020.06.15, 확정일자 2020.05.13, 보증금 294,000,000원이라는 선순위 구조 자체는 분명하므로 확약을 빼고 접근하면 안 됩니다.
- 가격 비교의 한계 확인. 최근 12개월 평균은 303,333,333원이지만 거래 면적이 대상 52.12㎡와 일치하지 않습니다. 동일·유사 면적의 추가 거래 확인이 필요합니다.
- 현 회차 가격 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 136.2%인 만큼, 권리 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 풀리지 않았다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 강단비는 원래 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다. 둘째, 2026.06.26 확약서 때문에 그 임대차의 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리만 놓고 보면 가장 큰 위험요소가 해소된 사건입니다.
하지만 권리 해소가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 감정가이자 최저가인 413,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 303,333,333원의 136.2%이고, 최신 거래도 270,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 +8.3%이지만 대상 면적과 실거래 면적이 일치하지 않는 한계까지 감안하면, 현 회차에서 높은 가격을 정당화할 근거는 충분하지 않습니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 보수적으로 판단. 이 사건의 결론입니다.
