서울동부지방법원 2025타경52092. 서울 강동구 천호동 에스아이팰리스 5층 502호입니다. 등기상 임차권의 범위는 17.48㎡이고, 감정평가상 이용상태는 내부 일부 복층 구조의 오피스텔입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 권리관계의 핵심은 2023년 등기된 권용환의 주택임차권과 2026년 제출된 주택도시보증공사의 대항력포기확약서입니다.
최저매각가가 감정가의 64%로 떨어진 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 선순위 보증금 인수가 남아 있으면 입찰가가 내려가더라도 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이기 때문입니다. 반대로 유효한 확약으로 인수채무가 해소된다면 실질취득액은 낙찰가 중심으로 달라집니다. 따라서 이 사건은 확약의 적용 범위와 현재 유효한 임차인 권리를 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층 502호 도로명주소: 서울특별시 강동구 진황도로27길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 경매 용도 표기: 대지 · 감정평가상 오피스텔(내부 일부 복층 구조) |
| 건물 / 임차권 범위 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 중 5층 · 임차권등기 범위 17.48㎡ 전부 |
| 사용승인 | 2020.10.14 |
| 소유자 | 이수국 · 2021.01.08 소유권이전등기 · 매매 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 최저매각가 | 138,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구액 | 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 실제 임차인 | 권용환 1명 · 보증금 215,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2020.11.10 등록 원인 · 2021.01.08 부기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
등기상 경매개시결정일은 2025.09.18이며, 이보다 앞서 2023.03.03 권용환의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 임차인의 전입신고 및 점유개시일은 모두 2021.01.08입니다. 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권으로 분석해야 합니다.
경매개시결정 이후 등기된 강동세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 선순위 임차권의 보증금반환채무는 단순한 후순위 말소권리와 달리 별도 판단이 필요합니다.
선순위 임차인 현황
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 권용환 실제 임차인 |
5층 502호 17.48㎡ 전부 |
215,000,000원 |
전입 2021.01.08 확정 2020.12.08 임차권등기 2023.03.03 |
대항력 있음 우선변제권 승계 검토 |
임차권등기명령: 서울동부지방법원 2023카임44 · 임대차계약일 2020.12.07 · 배당요구 있음. 주택도시보증공사는 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
현재 최저매각가: 138,880,000원
예상 임차보증금 배당액: 136,135,680원
배당 부족분: 78,864,320원
최저가 + 산식상 인수액: 217,744,320원
대항력 있는 임차권의 미배당 보증금을 인수한다는 전제에서는 최저가 138,880,000원만을 취득가격으로 볼 수 없습니다. 실질취득액은 보증금 215,000,000원 수준에 묶이고, 집행비용 등의 영향으로 그보다 높아질 수도 있습니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력 포기
- 배당으로 보증금반환채권 전액을 회수하지 못해도 매수인에 대한 잔존 반환청구권 포기
- 임차권등기말소에 동의
따라서 주택도시보증공사가 포기한 권리범위의 실질 인수액은 0원입니다. 위 78,864,320원은 확약 적용 전의 산식상 인수액으로, 그대로 매수인 부담액이라고 단정해서는 안 됩니다.
따라서 보증기관의 채권 승계 범위, 권용환의 잔존 채권 여부, 임차권등기말소 이행조건을 대조해야 합니다. 확약으로 해소되지 않은 임차인 권리가 있다면 별도의 인수위험이 남습니다.
매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 이는 매수인에게 유리한 자료지만, 선순위 임차권 및 보증기관 확약의 적용 범위를 최종적으로 확인하는 절차를 생략할 근거는 아닙니다.
② 시세 비교 — 64%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
에스아이팰리스에서 확인되는 실거래 표본은 2023년 4월 거래 1건입니다. 거래금액은 217,000,000원이지만, 거래 면적이 14.56㎡로 임차권등기상 대상 범위인 17.48㎡와 다릅니다. 따라서 같은 면적의 현재 거래가격으로 직접 적용하기 어렵습니다.
| 구분 / 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 실거래 | 14.56㎡ | 8층 | 217,000,000원 |
| 감정가 | — | 5층 | 217,000,000원 |
| 현재 최저가 | — | 5층 | 138,880,000원 |
| 실질취득 · 확약 적용 | — | 5층 | 138,880,000원 |
| 실질취득 · 확약 전 산식 | — | 5층 | 217,744,320원 |
최저가 138,880,000원은 거래표본 217,000,000원의 64.0%입니다. 그러나 비교 거래는 2023년의 다른 면적이므로, 이를 근거로 현재 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다.
최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 217,000,000원이지만, 확인되는 거래는 2023.04의 단일 표본입니다. 현시점의 동일 면적 거래에 기반한 최근 12개월 평균이나 가격 추세를 입증하는 데에는 한계가 있습니다. 특히 확약 미적용 상태에서는 실질취득액이 217,744,320원이므로 해당 비교 거래보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,744,320원 |
| 1. 선순위 임차보증금 · 권용환 | 215,000,000원 | 136,135,680원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주어진 배당 산식을 반영한 추정표입니다. 선순위 임차보증금 부족액은 78,864,320원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약에 따라 해당 공사가 포기한 반환청구권은 매수인 인수에서 제외됩니다. 임차보증금과 보증기관 청구금액을 독립된 두 임차보증금으로 합산하지 않으며, 실제 채권 승계관계와 지급주체는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다.
유찰 회차별 실질취득 부담
입찰가격과 인수액의 관계를 분리해서 살펴봐야 합니다. 다음 표에서 산식상 인수액은 확약을 고려하지 않은 추정치이며, 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되는 권리범위에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64.0%) | 138,880,000원 | 78,864,320원 | 138,880,000원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 111,104,000원 | 106,251,456원 | 111,104,000원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 88,883,200원 | 128,116,698원 | 88,883,200원 |
회차별 금액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 실질취득은 확약에 따른 인수 0원과 최저가 낙찰을 전제로 하며 취득세, 명도비, 기타 거래비용은 포함하지 않습니다. 확약 미적용 산식에서는 유찰될수록 인수 추정액이 커져 최저가 하락분을 상당 부분 상쇄합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 북서측 인근입니다. 주변에 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·업무시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2020.10.14 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 지하 1층·지상 10층 규모이며 해당 호실은 내부 일부 복층 구조의 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·기계식주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 북서측 및 북동측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가가 8,244,000원/㎡로 제시됩니다. 토지 면적은 550.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·비행안전제3구역 등 관련 제한이 있으며, 토지거래허가 관련 지정사항의 실제 적용 대상도 확인해야 합니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 민간임대주택등기와 감정상 오피스텔 이용상태에 따른 실제 이용·처분 조건은 확인이 필요합니다.
- 환금성. 29세대 규모, 평균 유찰 3.1회, 매각률 16.36%입니다. 소규모 건물이며 직접 비교 가능한 최근 동일 면적 실거래가 충분히 확인되지 않아 재매각 가격과 기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력포기확약서 원본. 2026.06.26 제출된 확약서의 당사자, 포기 대상 채권, 효력발생 조건과 매수인에 대한 반환청구 포기 범위를 확인하세요.
- 임차권자 권용환의 권리. 등기상 보증금 215,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 215,000,000원의 관계, 보증기관에 승계된 채권의 범위 및 별도 잔존 권리 유무를 확인하세요.
- 임차권등기말소. 확약서의 임차권등기말소 동의가 실제 등기 말소 절차로 연결되는지, 추가 협조나 서류가 필요한지 확인하세요.
- 실질취득가격. 확약이 적용되면 최저가 138,880,000원 중심으로 평가하되, 적용되지 않는 임차권이 남으면 산식상 217,744,320원까지 부담이 증가할 수 있다는 점을 입찰가 산정에 반영하세요.
- 시세 재검증. 확인된 실거래는 2023년 4월, 전용 14.56㎡의 단일 거래입니다. 입찰 전 동일 면적과 유사 이용상태의 최신 거래 및 호가를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등기부에 민간임대주택 관련 부기가 존재하므로 현재 등록상태와 매각 후 관련 의무를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 및 임대관계는 명확히 확정되지 않았습니다. 현황조사 원본, 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 압류·체납. 강동세무서장 압류 관련 당해세, 공용부분 관리비 체납 및 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인하세요.
- 경매 진행상태. 매각기일 2026.11.02의 진행 여부, 매각조건 및 변경·취하 가능성은 법원 공고로 최종 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 중요한 것은 누가 보증금을 책임지는가”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 138,880,000원이 아니라 선순위 임차보증금 215,000,000원입니다. 대항력 있는 임차권의 미배당액을 매수인이 부담한다면 감정가 대비 할인율은 실질적인 할인율이 아닙니다.
주택도시보증공사의 2026.06.26 대항력포기확약서는 이러한 부담을 해소할 수 있는 중요한 자료입니다. 명세서에 기재된 대로 보증기관이 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의했으므로, 해당 확약의 권리범위에서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 타당합니다.
그러나 등기상 임차권자는 권용환이고 확약서 제출자는 주택도시보증공사입니다. 보증기관에 승계되지 않은 독립된 임차인 권리가 남아 있는지 확인하지 않고 모든 위험이 사라졌다고 결론 내리면 안 됩니다.
가격 판단도 보수적이어야 합니다. 비교 거래금액 217,000,000원은 2023년 비동일 면적 거래이며, 최근 동일 면적 거래가격과 추세가 충분히 확인되지 않습니다. 평균 유찰 3.1회와 매각률 16.36%도 환금성에 신중해야 할 이유입니다.
결론은 조건부 접근입니다. 확약 적용 범위와 잔존 임차권이 명확히 정리되고 최신 시세가 확인된다면 검토할 수 있습니다. 그 전에는 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 보증금 인수관계의 최종 확인이 가격 협상보다 먼저입니다.
