서울동부지방법원 2025타경52092. 천호동 에스아이팰리스 5층 502호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 되어 있고, 사건의 용도 표시는 ‘대지’이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔(내부 일부 복층 구조)입니다. 현 소유자 이수국은 2021.01.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 215,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 인수 여부를 정확히 읽는 데 있습니다. 권용환은 임대차계약일 2020.12.07, 확정일자 2020.12.08, 전입·점유개시 2021.01.08이고, 임차권등기는 2023.03.03 마쳐졌습니다. 말소기준으로 선언된 2025.09.18 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 최저가 173,600,000원에선 배당 후 부족분 44,630,400원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다.
다만 매각물건명세서 비고가 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금을 전액 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기말소에 동의한다는 확약서를 2026.06.26 제출했습니다. 따라서 이 보증금 채권에 한해서는 실질 인수 0원으로 판단하는 것이 맞습니다. 다만 이 확약은 해당 보증금 채권 범위에만 적용되므로, 확약 밖 별도 점유·임차관계가 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 제5층 제502호 · 도로명 진황도로27길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 감정상 오피스텔 이용 · 17.48㎡ · 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 5층 · 내부 일부 복층 구조 |
| 소유자 | 이수국 (2021.01.08 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권용환 | 건물 제5층 제502호 17.48㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2021.01.08 | 2020.12.08 | 2023.03.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 권용환 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재되어 있으며 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 권용환의 전입·점유와 확정일자는 말소기준인 2025.09.18보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
② 시세 비교 — 20% 낮지만 표본 신뢰도는 낮다
에스아이팰리스는 29세대, 사용승인일은 2020.10.14입니다. 확인되는 실거래는 2023.04 1건으로, 전용 14.56㎡·8층·거래가 217,000,000원입니다. 대상 면적 17.48㎡와는 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 14.56㎡ | 8 | 217,000,000원 |
| 평균 | 1건 | — | 217,000,000원 |
현재 실질취득 173,600,000원은 최근 12개월 평균값으로 산정된 217,000,000원의 80.0%입니다. 숫자만 보면 20% 낮습니다. 다만 확인되는 최신 거래 역시 2023.04의 1건이고 대상 면적과도 일치하지 않으므로, 이 80.0%만으로 강한 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 전체 평균 역시 동일한 217,000,000원으로 표본이 1건뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,230,400원 |
| 1. 임차인 권용환 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 권용환 보증금 부족분은 44,630,400원으로 산정됩니다. 그러나 2026.06.26 대항력포기확약서가 적용되는 이 보증금 채권에 대해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 유무가 전부를 바꾼다
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 173,600,000원 | 44,630,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 138,880,000원 | 78,864,320원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 111,104,000원 | 106,251,456원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그래서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 바로 그 위험을 2026.06.26 확약이 제거한 구조입니다. 즉 가격 비교 기준도 룰상 최저가+인수가 아니라 확약 반영 실질취득 173,600,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 강동역 북서측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·업무시설(오피스텔)·공공시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 교통상황은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층 / 지상 10층. 사용승인일 2020.10.14이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·기계식주차장시설이 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 토지면적 550.0㎡, 공시지가 8,244,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 도로·형상. 평지·세로장방·소로각지이며 남동측 약 8m, 북서측·북동측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가치 판단을 바꾸는 핵심 문서는 2026.06.26 대항력포기확약서입니다. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기말소 동의 문구가 그대로 존재하는지 원문 대조가 최우선입니다.
- 확약 적용범위 확인. 실질 인수 0원 판단은 해당 보증금 채권 범위에 한정됩니다. 확약 밖 별도 점유자나 임차관계가 나타나면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.08 부기된 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 존속·말소 처리 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래가 2023.04의 1건이고 면적도 14.56㎡로 대상 17.48㎡와 일치하지 않습니다. 217,000,000원을 확정 시세처럼 쓰지 않는 것이 안전합니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰횟수 3.2회, 낙찰률 18.75%입니다. 최저가 할인율보다 실제 매수층의 두께를 더 보수적으로 보아야 합니다.
- 배당·세금 확인. 집행비용 3,230,400원은 추정치이며 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 큰 경매입니다. 현재 최저가에서도 룰상 부족분 44,630,400원이 남고, 추가 유찰 시 78,864,320원·106,251,456원으로 인수액이 커집니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려가는 것만 보고 싸다고 평가해서는 안 되는 사건입니다.
그러나 매각물건명세서에 기재된 2026.06.26 대항력포기확약서가 이 구조를 뒤집습니다. 해당 보증금 채권은 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에도 동의했으므로, 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 173,600,000원으로 봅니다. 217,000,000원 시세값의 80.0%이지만 거래 표본이 1건이고 면적도 불일치하며, 단지 경매 평균 유찰횟수 3.2회·낙찰률 18.75%라는 낮은 환금성 지표가 함께 존재합니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 제한된 실거래 표본과 환금성을 감안해 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
